Depuis le 1er août 2015, un contrat de location vide ne se rédige plus librement : la loi Alur impose un bail type, défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, dont la structure et les mentions sont obligatoires pour toute location nue à usage de résidence principale. Désignation des parties, consistance du logement, durée, loyer, charges, dépôt de garantie : chaque rubrique doit y figurer, et une notice d'information officielle doit être annexée au contrat.
Notre générateur produit un bail complet établi d'après la structure du contrat type : vous renseignez le formulaire (bailleur, locataire, logement, conditions financières), le document intègre automatiquement la durée légale (3 ou 6 ans selon votre qualité), le plafond du dépôt de garantie, la clause de révision IRL, la clause résolutoire et la liste des annexes obligatoires. Certaines rubriques propres à votre situation (dernier loyer acquitté par le précédent locataire parti depuis moins de 18 mois, travaux récents, honoraires de location) restent à compléter avant signature. Vous téléchargez le PDF, il ne reste qu'à le signer avec votre locataire.
Ce guide couvre les points que les bailleurs découvrent trop tard : l'encadrement des loyers dans les grandes agglomérations, l'interdiction de louer un logement classé G au DPE depuis le 1er janvier 2025, le gel des loyers des passoires thermiques, les annexes sans lesquelles certaines clauses sont inopposables, et les erreurs qui exposent à une requalification ou à une amende.
Le bail type du décret 2015-587 : un contenu imposé par la loi
L'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose que tout bail d'habitation nue respecte un contrat type réglementaire. Ce contrat type, fixé par le décret n° 2015-587, organise le bail en rubriques obligatoires : désignation des parties, objet du contrat (consistance du logement, période de construction, surface habitable, équipements, modalités de chauffage et d'eau chaude), date de prise d'effet et durée, conditions financières (loyer, charges, modalités de paiement, révision), travaux, garanties, clause de solidarité, clause résolutoire et annexes.
Certaines mentions ont une sanction directe. L'absence de la surface habitable permet au locataire de mettre en demeure le bailleur puis de saisir le juge ; une surface surévaluée de plus de 5 % ouvre droit à une diminution de loyer proportionnelle (article 3-1 de la loi de 1989). L'absence de clause de révision prive définitivement le bailleur de toute augmentation annuelle. L'absence de clause résolutoire oblige à passer par une résiliation judiciaire longue en cas d'impayés.
À l'inverse, certaines clauses sont interdites et réputées non écrites (article 4 de la loi de 1989) : imposer le prélèvement automatique comme mode unique de paiement, facturer des frais de relance, interdire les animaux de compagnie, prévoir la résiliation pour d'autres motifs que ceux de la clause résolutoire légale, ou faire supporter au locataire des frais qui incombent au bailleur. Notre modèle n'en contient aucune.
La notice d'information est obligatoire
L'arrêté du 29 mai 2015 impose d'annexer au bail une notice d'information rappelant les droits et obligations des parties. Elle est téléchargeable sur service-public.fr et sur le site de l'ANIL : joignez-la systématiquement au contrat signé.
Durée du bail, dépôt de garantie et loyer : les plafonds à respecter
La durée et les principaux montants d'un bail nu ne se négocient pas librement : la loi fixe des minima et des plafonds d'ordre public, que le contrat ne peut pas contourner au détriment du locataire.
| Élément | Règle légale | Source |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (bailleur personne physique), 6 ans (personne morale) | Art. 10, loi 89-462 |
| Dépôt de garantie | 1 mois de loyer hors charges maximum | Art. 22, loi 89-462 |
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue ou motif légal) | Art. 15, loi 89-462 |
| Congé du bailleur | 6 mois avant l'échéance, motif obligatoire (reprise, vente, motif légitime et sérieux) | Art. 15, loi 89-462 |
| Révision du loyer | 1 fois par an maximum, indexée sur l'IRL, si une clause le prévoit | Art. 17-1, loi 89-462 |
| Restitution du dépôt de garantie | 1 mois (état des lieux conforme) ou 2 mois | Art. 22, loi 89-462 |
Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois et pour l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage). Le locataire, lui, peut partir à tout moment en respectant son préavis. Cette asymétrie est le cœur du statut protecteur de la loi de 1989.
Encadrement des loyers : vérifiez votre commune avant de fixer le loyer
Dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers (expérimentation de la loi ELAN prolongée par la loi 3DS jusqu'au 25 novembre 2026), le loyer d'un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, selon le quartier, l'époque de construction et le nombre de pièces. Sont concernés notamment Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, les intercommunalités Est Ensemble et Plaine Commune, ainsi que le Pays Basque.
Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles, à condition de les décrire précisément : le locataire dispose de trois mois pour le contester. Le dépassement du plafond expose le bailleur à une mise en conformité et à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique.
S'ajoute, dans les zones tendues au sens du décret de 2013, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation : sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui de l'ancien, simplement révisé de l'IRL.
Décence énergétique : DPE G interdit à la location depuis 2025
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne respecte plus le critère de décence de l'article 6 de la loi de 1989 : il est interdit de le proposer à la location en France métropolitaine. L'interdiction s'étendra aux logements classés F au 1er janvier 2028, puis aux logements classés E au 1er janvier 2034 (loi Climat et résilience). Des aménagements législatifs sont en discussion pour certains cas (impossibilité technique, copropriété bloquante) : vérifiez l'état du droit au moment de signer.
Signer un bail sur un logement G expose le bailleur à une action du locataire en mise en conformité : le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation. Par ailleurs, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 : ni révision annuelle en cours de bail, ni augmentation à la relocation, ni majoration au renouvellement ne sont possibles tant que le logement n'est pas reclassé.
Le DPE conditionne désormais votre bail
Avant de mettre en location, vérifiez la classe du DPE en cours de validité. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, et un logement F ou G ne peut voir son loyer ni révisé ni augmenté. Le DPE doit dater de moins de 10 ans et figurer dans le dossier de diagnostic technique annexé.
Comment remplir votre contrat champ par champ
Le formulaire suit la structure du bail type. Voici les points de vigilance pour chaque bloc.
Les parties : bailleur et locataires
Indiquez l'identité exacte du bailleur telle qu'elle figure sur le titre de propriété (ou la dénomination et le siège de la SCI). La qualité de personne physique ou morale détermine la durée légale du bail : trois ans ou six ans. Mentionnez tous les locataires qui occuperont le logement et signeront le bail : un occupant non signataire n'a aucun droit sur le logement, et un signataire non mentionné dans le corps du contrat crée une ambiguïté source de litiges.
La désignation du logement
La surface habitable est celle de la loi Boutin (planchers clos et couverts, hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m, hors caves, garages et balcons) : ne la confondez pas avec la surface Carrez de l'acte d'achat. La période de construction, le nombre de pièces principales, les modalités de chauffage et d'eau chaude sont des mentions du contrat type : renseignez-les avec précision. Listez les locaux accessoires (cave, parking, jardin) pour qu'ils soient couverts par le bail.
Loyer, charges et dépôt de garantie
En location nue, les charges se règlent par provisions avec régularisation annuelle sur justificatifs (article 23 de la loi de 1989) : le forfait de charges, sans régularisation, n'est licite qu'en colocation (article 8-1, issu de la loi Alur) ; une clause de forfait stipulée hors colocation est irrégulière et expose le bailleur à devoir justifier et rembourser le trop-perçu. Le jour de paiement est libre ; le paiement à terme à échoir (d'avance) est l'usage. Si vous stipulez la révision annuelle, indiquez le trimestre IRL de référence : à défaut, c'est le dernier indice publié à la date de signature qui s'applique. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges : toute somme supérieure est illégale.
Les annexes obligatoires : diagnostics, notice, état des lieux
Un bail signé sans ses annexes obligatoires est une source majeure de contentieux : certaines informations manquantes sont inopposables au locataire, et l'absence de diagnostic peut engager la responsabilité du bailleur.
- La notice d'information (arrêté du 29 mai 2015) : rappel des droits et obligations des parties, à joindre systématiquement.
- Le dossier de diagnostic technique : DPE en cours de validité, constat de risque d'exposition au plomb (logement construit avant 1949), état des risques et pollutions (zones couvertes par un plan de prévention), état des installations intérieures d'électricité et de gaz de plus de 15 ans, diagnostic bruit à proximité des aéroports.
- L'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement lors de la remise des clés : sans lui, le logement est présumé reçu en bon état, au détriment du bailleur comme du locataire selon les cas.
- En copropriété : les extraits du règlement concernant la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes.
- Le cas échéant : la grille de vétusté choisie, l'acte de cautionnement solidaire et l'autorisation préalable de mise en location (permis de louer) dans les communes qui l'exigent.
Pensez aussi à l'attestation d'assurance habitation du locataire : exigez-la au plus tard le jour de la remise des clés, puis chaque année. Son défaut est un cas de mise en jeu de la clause résolutoire, après mise en demeure restée infructueuse un mois.
Les erreurs fréquentes des bailleurs (et comment les éviter)
- Demander deux mois de dépôt de garantie : le plafond est d'un mois hors charges en location vide. L'excédent doit être restitué et la clause est nulle.
- Oublier la clause de révision IRL : sans elle, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail et de ses reconductions.
- Fixer un loyer au-dessus du plafond en zone encadrée : mise en conformité, restitution du trop-perçu et amende administrative jusqu'à 5 000 euros.
- Louer un logement classé G au DPE : interdit depuis le 1er janvier 2025 ; le locataire peut exiger la mise en conformité et le juge réduire ou suspendre le loyer.
- Insérer des clauses interdites (interdiction des animaux, frais de relance, prélèvement obligatoire) : elles sont réputées non écrites et décrédibilisent le contrat en cas de litige.
- Négliger la clause de solidarité en colocation : sans elle, chaque colocataire ne doit que sa part du loyer, et un départ crée un trou de trésorerie.
Références légales
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 3, 3-1, 4, 6, 10, 15, 17, 17-1, 22, 24) ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrat type) ; arrêté du 29 mai 2015 (notice d'information) ; décret n° 87-712 du 26 août 1987 (réparations locatives) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (décence énergétique) ; loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (3DS, encadrement des loyers).
Questions fréquentes
Puis-je rédiger mon bail librement plutôt que suivre le bail type ?
Non. Depuis le 1er août 2015, tout bail d'habitation nue à usage de résidence principale doit être conforme au contrat type du décret n° 2015-587. Vous pouvez ajouter des clauses particulières (modalités de jouissance d'un jardin, entretien d'une chaudière...), à condition qu'elles ne contredisent ni le contrat type ni la loi de 1989. Les clauses interdites par l'article 4 de la loi sont réputées non écrites : elles sont ignorées par le juge, même signées par le locataire.
Quelle est la durée minimale d'un bail de location vide ?
Trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale), six ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale. À l'échéance, le bail se reconduit tacitement pour la même durée si personne ne donne congé. Un bail plus court (un an minimum) n'est possible que dans un cas très encadré : un événement professionnel ou familial précis justifiant que le bailleur reprenne le logement, mentionné dans le contrat. À défaut, la durée est automatiquement portée à trois ans.
Puis-je cumuler une caution solidaire et une assurance loyers impayés ?
Non, sauf exception. L'article 22-1 de la loi de 1989 interdit de cumuler un cautionnement et une assurance garantissant les loyers impayés (GLI), quelle que soit sa dénomination. Le cumul n'est autorisé que si le locataire est étudiant ou apprenti. Si vous souscrivez une GLI, ne faites pas signer d'acte de cautionnement : il serait nul. Choisissez l'une ou l'autre garantie en fonction du profil de votre locataire et du coût de l'assurance.
Que se passe-t-il si mon locataire ne paie plus son loyer ?
La clause résolutoire de votre bail vous permet de faire constater la résiliation de plein droit : vous faites délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, le locataire dispose de six semaines pour régler, puis vous saisissez le juge des contentieux de la protection. Avant cela, une mise en demeure en recommandé avec accusé de réception suffit souvent à débloquer la situation ; notre modèle de mise en demeure pour loyers impayés est conçu pour cette première étape.
Le bail doit-il être enregistré ou passer devant notaire ?
Non. Un bail d'habitation est un acte sous signature privée : il est pleinement valable dès sa signature par le bailleur et le locataire, sans enregistrement fiscal ni intervention d'un notaire. Établissez autant d'originaux que de parties (bailleur, chaque locataire, caution le cas échéant), faites parapher chaque page et annexez tous les documents obligatoires. Conservez votre exemplaire pendant toute la durée de la location et au moins cinq ans après le départ du locataire.