L'acte de cautionnement solidaire est le document par lequel un tiers, le plus souvent un parent, s'engage à payer le bailleur si le locataire ne règle plus son loyer. Depuis la réforme du droit des sûretés entrée en vigueur le 1er janvier 2022, sa validité repose sur une exigence unique mais impérative : la caution doit apposer elle-même une mention exprimant la portée de son engagement et son montant maximal, écrit en chiffres et en toutes lettres (article 2297 du Code civil). Un acte pré-rempli sans cette mention personnelle est nul.
Notre générateur produit un acte complet et conforme : désignation des parties, bail garanti, plafond de l'engagement, durée déterminée ou indéterminée, clause de solidarité avec renonciation aux bénéfices de discussion et de division, et surtout la mention exacte que la caution devra recopier de sa main dans le cadre prévu à cet effet. Vous remplissez le formulaire, vous téléchargez le PDF, il ne reste qu'à faire recopier, dater et signer.
Ce guide explique ce qui a changé avec la réforme de 2022, les règles propres au bail d'habitation (article 22-1 de la loi de 1989, interdiction de cumuler caution et assurance loyers impayés), le choix du montant et de la durée, et les erreurs qui rendent l'acte inefficace au pire moment : celui de l'impayé.
Cautionnement solidaire : définition et réforme de 2022
Le cautionnement est défini par l'article 2288 du Code civil : le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Appliqué à la location, il permet au bailleur d'obtenir le paiement des loyers, charges et réparations locatives auprès du garant lorsque le locataire ne paie plus. Il se distingue du dépôt de garantie (somme versée par le locataire lui-même) et de l'assurance loyers impayés (contrat souscrit auprès d'un assureur).
Le cautionnement est dit solidaire lorsque la caution renonce aux bénéfices de discussion et de division : le bailleur peut alors la poursuivre dès le premier impayé, sans avoir à épuiser d'abord les recours contre le locataire, et pour la totalité de la dette même s'il existe plusieurs cautions. C'est la forme exigée par la quasi-totalité des bailleurs, car le cautionnement simple oblige à poursuivre d'abord le locataire, ce qui retarde le recouvrement de plusieurs mois.
L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a réécrit le droit du cautionnement pour tous les actes conclus depuis le 1er janvier 2022. Avant cette date, l'article 22-1 de la loi de 1989 imposait une formule manuscrite précise, recopiée mot pour mot, dont la moindre altération faisait tomber l'acte. Depuis 2022, plus de formule sacramentelle : l'article 2297 du Code civil exige, à peine de nullité, que la caution personne physique appose elle-même une mention exprimant qu'elle s'engage en qualité de caution, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. Si elle est privée des bénéfices de discussion ou de division, la mention doit aussi le reconnaître.
Ce que dit l'article 2297 du Code civil
« À peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce qui lui est dû par le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. » Notre acte génère cette mention pré-rédigée : la caution n'a plus qu'à la recopier dans le cadre prévu, ce qui élimine le risque d'oubli d'un élément obligatoire.
Les règles propres au bail d'habitation (article 22-1, loi de 1989)
Au-delà du Code civil, la loi du 6 juillet 1989 encadre spécifiquement le cautionnement d'un bail d'habitation. Ces règles sont d'ordre public : une clause contraire est réputée non écrite, et certaines violations entraînent la nullité pure et simple de la garantie.
| Règle | Contenu | Sanction |
|---|---|---|
| Mention apposée par la caution | Portée de l'engagement et montant en chiffres et en lettres (art. 2297 C. civ.) | Nullité du cautionnement |
| Cumul caution + assurance loyers impayés | Interdit, sauf locataire étudiant ou apprenti (art. 22-1) | Nullité du cautionnement |
| Remise d'un exemplaire du bail à la caution | La caution doit connaître le contrat qu'elle garantit | Inopposabilité des clauses ignorées |
| Engagement à durée indéterminée | Résiliation unilatérale possible, effet à la fin du bail en cours | Clause contraire réputée non écrite |
| Impayé : information de la caution | Commandement de payer signifié à la caution sous 15 jours (art. 24) | Pénalités et intérêts de retard inopposables |
L'interdiction de cumul est le piège le plus fréquent côté bailleur : si vous souscrivez une garantie loyers impayés (GLI), quelle que soit sa dénomination commerciale, vous ne pouvez pas exiger en plus une caution, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Un cautionnement signé en violation de cette règle est nul : au premier impayé, ni l'assureur ni la caution ne couvriront la période litigieuse dans de bonnes conditions. Choisissez l'une ou l'autre garantie avant la signature.
Autre restriction : un bailleur personne morale (société, institution, hors SCI familiale) ne peut faire cautionner son locataire que par un organisme dont la liste est fixée par décret (garantie Visale notamment), sauf, là encore, si le locataire est étudiant ou apprenti. Entre particuliers, la caution personne physique reste le schéma classique et sans restriction.
Comment remplir votre acte champ par champ
Le formulaire suit la structure de l'acte : les parties, le bail garanti, puis le montant et la durée de l'engagement. Voici les points de vigilance pour chaque bloc.
La caution, le bailleur et le locataire
Identifiez précisément la caution : nom, prénom, adresse, et idéalement date et lieu de naissance, qui évitent toute contestation d'identité en cas de procédure. Si deux personnes se portent garantes (les deux parents, par exemple), établissez un acte par caution : chacune doit recopier sa propre mention et recevoir son original. Le locataire garanti est désigné dans l'acte mais n'en est pas signataire : le cautionnement est un contrat entre la caution et le bailleur.
Le bail garanti et le loyer
Reportez la date du bail, l'adresse exacte du logement, le loyer hors charges et les charges. Si le bail contient une clause de révision annuelle, indiquez le trimestre IRL de référence : l'acte précisera que la garantie s'étend au loyer révisé, faute de quoi la caution pourrait soutenir qu'elle n'est tenue que du loyer initial. La caution doit recevoir un exemplaire du bail : l'acte le lui fait reconnaître expressément.
Le montant maximal et la durée
Depuis 2022, le plafond en chiffres et en lettres est obligatoire pour toute caution personne physique : un engagement sans limite de montant est nul. L'usage est de retenir l'équivalent de 24 à 36 mensualités de loyer charges comprises, ce qui couvre une procédure d'expulsion complète. Pour la durée, un engagement couvrant le bail initial et un ou deux renouvellements est le plus protecteur pour le bailleur ; l'engagement à durée indéterminée est possible, mais la caution peut alors le résilier à tout moment, avec effet à la fin du bail en cours. Écrivez le montant en toutes lettres avec soin : c'est lui qui prime en cas de divergence avec les chiffres.
Le jour de la signature : mention, originaux, pièces
La signature de l'acte obéit à un rituel précis, et c'est lui qui fait la solidité de la garantie. Imprimez l'acte généré, puis faites recopier par la caution, dans le cadre prévu, la mention pré-rédigée : de sa main, sans abréviation, avec le montant en chiffres et en toutes lettres. Elle date et signe immédiatement en dessous. Le bailleur contresigne l'acte.
- Un original par partie : la caution doit impérativement recevoir le sien, avec un exemplaire du bail et de ses annexes.
- La mention est personnelle : ni le locataire, ni le bailleur, ni un conjoint ne peuvent la recopier à la place de la caution.
- Pièces à réunir : pièce d'identité de la caution, justificatifs de revenus et de domicile si le bailleur les demande (liste limitative du décret n° 2015-1437).
- Signature électronique : possible depuis la réforme, la mention pouvant être apposée sous forme électronique, mais le papier reste l'usage en location entre particuliers et simplifie la preuve.
- Caution mariée sous communauté : sans le consentement exprès du conjoint, seuls les biens propres et les revenus de la caution sont engagés (article 1415 du Code civil).
Annexez l'acte signé au contrat de location et conservez-le pendant toute la durée du bail et au moins cinq ans après le départ du locataire, durée de la prescription des loyers impayés (article 7-1 de la loi de 1989, prescription de trois ans pour les actions du bailleur en recouvrement, cinq ans pour le droit commun applicable au recours contre la caution).
Impayé : comment la caution est actionnée, et les erreurs à éviter
Au premier loyer impayé, le bailleur adresse une mise en demeure au locataire et informe la caution. S'il fait délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, celui-ci doit être signifié à la caution dans les quinze jours : à défaut, la caution échappe aux pénalités et intérêts de retard courus entre le commandement et sa signification. Grâce à la solidarité, le bailleur peut ensuite exiger de la caution la totalité des sommes garanties, dans la limite du plafond de l'acte, sans attendre l'issue des poursuites contre le locataire.
- Faire pré-remplir la mention : une mention tapée à l'ordinateur ou recopiée par un tiers rend l'acte nul. Seule la caution écrit sa mention.
- Omettre le montant en lettres : le montant exprimé uniquement en chiffres ne satisfait pas l'article 2297 ; l'engagement est nul.
- Cumuler caution et assurance loyers impayés : cautionnement nul, sauf locataire étudiant ou apprenti.
- Oublier la reconnaissance de la solidarité dans la mention : sans elle, la renonciation aux bénéfices de discussion et de division est inefficace, et le cautionnement redevient simple.
- Signer un engagement manifestement disproportionné : si l'engagement de la caution était, au jour de sa signature, manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine, il est réduit au montant qu'elle pouvait supporter (article 2300 du Code civil).
- Ne pas remettre son original à la caution : source classique de contestation ; faites-lui reconnaître la remise dans l'acte, comme le prévoit notre modèle.
Références légales
Code civil, articles 2288 et suivants (cautionnement, rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021), notamment 2297 (mention), 2298 et suivants (opposabilité des exceptions), 2300 (proportionnalité), 2305 et 2306 (bénéfices de discussion et de division) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22-1 (cautionnement du bail d'habitation) et 24 (signification du commandement de payer à la caution) ; article 1415 du Code civil (caution mariée sous communauté).
Questions fréquentes
La mention doit-elle toujours être écrite à la main depuis la réforme de 2022 ?
La loi n'exige plus une mention « manuscrite » au sens strict : l'article 2297 du Code civil impose que la caution appose « elle-même » la mention, ce qui autorise désormais un acte signé électroniquement où la caution saisit elle-même le texte. En pratique, pour un cautionnement de location signé sur papier, la caution recopie la mention à la main : c'est la façon la plus simple de prouver qu'elle l'a apposée personnellement. Ce qui est certain, c'est que la mention ne peut être ni pré-imprimée dans l'acte à la place de la caution, ni recopiée par le bailleur ou le locataire : l'engagement serait nul.
Quel montant maximum garanti faut-il indiquer dans l'acte ?
Le montant est libre, mais il est obligatoire : depuis 2022, un cautionnement de personne physique sans plafond chiffré est nul. L'usage locatif est de retenir 24 à 36 mensualités de loyer charges comprises, de quoi couvrir un contentieux d'expulsion complet, y compris les indemnités d'occupation et les réparations locatives. Évitez les plafonds démesurés par rapport aux ressources de la caution : un engagement manifestement disproportionné au jour de sa conclusion est réduit au montant que la caution pouvait supporter (article 2300 du Code civil), ce qui affaiblit la garantie.
La caution peut-elle se désengager en cours de bail ?
Tout dépend de la durée stipulée dans l'acte. Si l'engagement est à durée déterminée (par exemple le bail initial et deux renouvellements), la caution ne peut pas le résilier avant le terme : elle reste tenue jusqu'au bout. Si l'engagement est à durée indéterminée, elle peut le résilier unilatéralement à tout moment par lettre recommandée, mais la résiliation ne prend effet qu'à la fin du contrat de location en cours : elle reste garante de toutes les dettes nées jusqu'à cette date. Dans tous les cas, le décès de la caution ne transmet à ses héritiers que les dettes nées avant le décès.
Le bailleur peut-il demander une caution en plus d'une assurance loyers impayés ?
Non, sauf exception. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit de cumuler un cautionnement avec une assurance ou toute autre garantie couvrant les loyers impayés, quelle que soit son appellation commerciale. Le cumul n'est autorisé que si le locataire est étudiant ou apprenti. La sanction est lourde : le cautionnement conclu en violation de cette règle est nul. Le bailleur doit donc choisir sa garantie avant la signature du bail : caution solidaire d'un proche, garantie Visale d'Action Logement, ou assurance loyers impayés, mais pas plusieurs à la fois.
Que se passe-t-il si le locataire ne paie plus : comment le bailleur actionne-t-il la caution ?
Grâce à la clause de solidarité, le bailleur n'a pas à poursuivre d'abord le locataire : dès un impayé non régularisé, il peut mettre en demeure la caution de payer la totalité des sommes dues, dans la limite du plafond de l'acte. S'il engage la procédure d'expulsion, le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi celle-ci échappe aux pénalités et intérêts de retard. La caution qui paie dispose ensuite d'un recours contre le locataire pour récupérer les sommes versées (article 2308 du Code civil).