Vous souhaitez récupérer votre logement loué pour y vivre, ou pour y installer votre enfant, votre conjoint ou vos parents ? Le congé pour reprise est l'un des trois seuls motifs qui permettent au bailleur de mettre fin au bail, et il est étroitement surveillé par la loi : préavis de six mois, bénéficiaire pris dans une liste limitative, justification du caractère réel et sérieux du projet. Un congé imprécis est nul, et une reprise fictive est pénalement sanctionnée. La rédaction ne s'improvise pas.
Notre générateur rédige pour vous un congé pour reprise conforme à l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : motif de la reprise, identité et adresse du bénéficiaire, justification concrète du projet exigée depuis la loi ALUR, rappel de la notice d'information obligatoire. Vous remplissez le formulaire, vous téléchargez le document en Word modifiable + PDF, puis vous notifiez le congé en recommandé avec accusé de réception, dont la preuve de réception conditionne la validité du préavis.
Ce guide passe en revue les bénéficiaires admis, les mentions obligatoires, le calendrier de six mois, les protections du locataire (dont celle du locataire âgé aux ressources modestes), les risques de la reprise frauduleuse et les erreurs qui entraînent la nullité du congé.
Le congé pour reprise : conditions de fond
L'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 autorise le bailleur à donner congé pour l'échéance du bail lorsqu'il décide de reprendre le logement pour l'habiter, à titre de résidence principale, lui-même ou au profit d'un proche. La liste des bénéficiaires est limitative : le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ainsi que les ascendants et descendants de son conjoint, partenaire ou concubin. Un frère, une soeur, un neveu ou un ami, si proches soient-ils, ne peuvent pas bénéficier d'une reprise : un congé délivré à leur profit est nul.
La reprise doit viser une occupation à titre de résidence principale : reprendre le logement pour en faire une résidence secondaire, un pied-à-terre occasionnel ou un local professionnel ne satisfait pas la condition légale. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le congé doit en outre, à peine de nullité, indiquer le motif allégué, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise et justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise : mutation du bénéficiaire dans la ville, fin des études et entrée dans la vie active, séparation, rapprochement familial, vente de la résidence actuelle... Le juge contrôle cette justification en cas de contestation.
Le bailleur doit être une personne physique (ou une indivision entre proches). Une SCI ne peut en principe pas reprendre, avec une exception : la SCI exclusivement familiale, constituée entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, peut donner congé pour reprise au profit d'un associé ou d'un proche de celui-ci figurant dans la liste légale. Une SARL, même familiale, ne le peut pas. Si vous détenez le bien en société, vérifiez ce point avant toute démarche.
La reprise frauduleuse coûte très cher
Donner un congé pour reprise sans réelle intention d'occuper le logement, pour le relouer plus cher ou le vendre libre, constitue une fraude. Le locataire évincé peut obtenir des dommages et intérêts, et l'article 15 prévoit une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour un bailleur personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. En pratique, les juges attendent que le bénéficiaire occupe effectivement le logement dans un délai raisonnable après le départ du locataire et pendant une durée significative.
Préavis de six mois et calendrier de la reprise
Comme le congé pour vente, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail et doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette date pour une location vide. En meublé, le préavis est de trois mois (article 25-8). Le délai court à compter de la réception effective de la lettre : un recommandé jamais retiré ne vaut pas notification, d'où l'intérêt de s'y prendre tôt et, en cas de locataire peu coopératif, de recourir à un commissaire de justice.
| Moment | Action | Point de vigilance |
|---|---|---|
| 7 à 8 mois avant l'échéance | Rédaction du congé et vérification du bénéficiaire | Liste limitative, justification réelle et sérieuse |
| Au plus tard 6 mois avant l'échéance | Réception du congé par le locataire | Réception effective, pas simple envoi |
| Pendant le préavis | Le locataire peut partir à tout moment | Loyer dû uniquement pour l'occupation effective |
| À l'échéance du bail | État des lieux de sortie et remise des clés | Restitution du dépôt de garantie sous 1 ou 2 mois |
| Après le départ | Occupation par le bénéficiaire | Occupation effective attendue, preuve à conserver |
Si vous avez acheté le logement occupé, la loi Macron du 6 août 2015 a ajouté des délais de carence : lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise ne peut prendre effet qu'à l'issue d'un délai de deux ans à compter de l'achat. Anticipez ce point si votre projet de reprise suit de près une acquisition.
Attention également à la protection du locataire âgé : si votre locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail et des ressources inférieures aux plafonds réglementaires (ceux du logement social), le congé n'est valable que si vous lui proposez un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, dans un périmètre géographique proche. Cette protection tombe si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans ou si vos ressources sont inférieures aux mêmes plafonds.
Comment remplir votre congé champ par champ
Chaque champ du formulaire correspond à une mention exigée par l'article 15. Voici comment les renseigner pour un congé incontestable.
Le bailleur et le locataire
Indiquez vos nom et prénom tels qu'ils figurent au bail. Côté locataire, la règle est stricte : chaque titulaire du bail doit recevoir sa propre notification, et pour un couple marié ou pacsé, chaque époux ou partenaire doit être destinataire d'un congé, même s'il n'a pas signé le bail, dès lors que vous avez été informé du mariage ou du PACS. Un congé notifié à un seul membre du couple est inopposable à l'autre.
Le bénéficiaire de la reprise
Sélectionnez le bénéficiaire dans la liste légale et indiquez ses nom, prénom et adresse actuelle si ce n'est pas vous : ces mentions sont exigées à peine de nullité. Pour un concubin, la loi impose un concubinage notoire d'au moins un an à la date du congé ; pour un partenaire, un PACS enregistré à cette même date. Conservez les justificatifs du lien (livret de famille, attestation de PACS, preuves de vie commune) : ils serviront en cas de contestation.
La justification du caractère réel et sérieux
C'est le champ le plus important du formulaire. Depuis la loi ALUR, une formule vague (« pour convenance personnelle », « pour y habiter ») ne suffit plus : décrivez concrètement le projet. Exemples admis par les tribunaux : le bénéficiaire est muté dans la commune, il quitte le logement familial après une séparation, il termine ses études et s'installe, le bailleur vend sa résidence actuelle et revient vivre dans le bien, un parent âgé se rapproche de sa famille. Datez et contextualisez : plus la justification est précise et vérifiable, plus le congé est solide.
L'échéance du bail et le lieu de rédaction
Reportez la date de fin du bail en tenant compte des reconductions tacites successives de trois ans. C'est elle qui fixe la date limite de réception du congé, six mois plus tôt. Prévoyez une marge d'au moins quelques semaines pour absorber les délais postaux et le risque de pli non réclamé, quitte à doubler le recommandé d'une signification par commissaire de justice si l'échéance approche.
Notification, préavis et sortie du locataire
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La notice d'information prévue par l'arrêté du 13 décembre 2017, qui rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire, doit être jointe à peine de nullité du congé. Notre service génère la lettre et vous permet de l'envoyer en recommandé avec accusé de réception en ligne ; pensez à joindre la notice au pli.
Pendant le préavis de six mois, le bail continue normalement : le locataire paie son loyer et ses charges, mais il peut quitter les lieux à tout moment sans préavis de sa part, en ne devant le loyer que pour son temps d'occupation effective. Vous ne pouvez pas exiger qu'il reste jusqu'au terme, ni lui facturer le moindre frais lié au congé.
Au départ du locataire, réalisez l'état des lieux de sortie contradictoire et restituez le dépôt de garantie dans le délai d'un mois (état des lieux conforme) ou de deux mois (retenues justifiées), sous peine de la majoration de 10 % du loyer mensuel par mois de retard. Ensuite, le bénéficiaire doit occuper effectivement le logement à titre de résidence principale : conservez les preuves de cette occupation (factures d'énergie, avis d'imposition, attestations) pendant au moins deux ans, durée pendant laquelle un ancien locataire soupçonneux peut agir en justice.
Les erreurs qui rendent le congé pour reprise nul
- Désigner un bénéficiaire hors liste légale : frère, soeur, neveu, ami ou salarié ne peuvent pas bénéficier d'une reprise. Le congé est nul et le bail se poursuit.
- Omettre le nom et l'adresse du bénéficiaire : mentions exigées à peine de nullité lorsque la reprise profite à un tiers. Notre formulaire les rend obligatoires.
- Se contenter d'un motif vague : depuis la loi ALUR, le congé doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. « Pour convenance personnelle » ne passe pas le contrôle du juge.
- Notifier moins de six mois avant l'échéance : le congé est sans effet pour cette échéance et le bail se reconduit. La date de réception fait foi.
- Oublier la notice d'information : la notice de l'arrêté du 13 décembre 2017 doit accompagner le congé, à peine de nullité.
- Ignorer le locataire protégé : plus de 65 ans et ressources modestes = obligation de proposer un relogement adapté, sauf si vous êtes vous-même dans cette situation.
- Ne pas faire occuper le logement par le bénéficiaire : une reprise non suivie d'occupation effective caractérise la fraude, avec dommages et intérêts et amende pénale à la clé.
Références légales
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15, I (congé pour reprise, bénéficiaires, justification, sanctions pénales), 15, III (protection des locataires âgés) et 22 (dépôt de garantie) ; arrêté du 13 décembre 2017 (notice d'information) ; loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (délais en cas d'acquisition d'un logement occupé).
Notre service vous apporte ce qui fait la différence en cas de litige : un congé personnalisé qui intègre le bénéficiaire, la justification circonstanciée et les mentions exigées à peine de nullité ; pour l'envoi en recommandé avec accusé de réception en ligne, avec preuve de réception horodatée, notre service partenaire envoyer-lettre-recommandee.com prend le relais.
Questions fréquentes
Puis-je reprendre le logement pour y loger mon frère ou ma soeur ?
Non. La liste des bénéficiaires de l'article 15, I est limitative : vous-même, votre conjoint, votre partenaire de PACS, votre concubin notoire depuis au moins un an, vos ascendants et descendants, et ceux de votre conjoint, partenaire ou concubin. Les collatéraux (frères, soeurs, oncles, neveux) en sont exclus. Un congé délivré à leur profit est nul ; si vous souhaitez réellement libérer le logement pour eux, il faudra attendre une autre issue légale (congé pour vente, départ volontaire du locataire).
Que risque le bailleur si la reprise n'est pas suivie d'une occupation réelle ?
Si le bénéficiaire n'emménage pas dans un délai raisonnable ou n'occupe le logement que fictivement, l'ancien locataire peut agir en justice pour congé frauduleux : il peut obtenir des dommages et intérêts couvrant son préjudice (frais de déménagement, différence de loyer, préjudice moral), et le bailleur encourt l'amende pénale prévue par l'article 15 (jusqu'à 6 000 euros pour une personne physique, 30 000 euros pour une personne morale). Conservez les preuves de l'occupation effective pendant plusieurs années.
Mon locataire doit-il payer le loyer jusqu'à la fin du préavis de six mois ?
Seulement s'il reste dans les lieux. En cas de congé délivré par le bailleur, la loi autorise le locataire à partir à tout moment pendant le préavis, sans avoir à respecter de délai de son côté : le loyer et les charges ne sont alors dus que pour la période d'occupation effective. Vous ne pouvez pas lui réclamer les mois restant à courir après son départ, ni conditionner la restitution du dépôt de garantie à un paiement jusqu'au terme.
Puis-je donner congé pour reprise à un locataire de plus de 65 ans ?
Pas librement. Lorsque le locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail et que ses ressources, appréciées à la date de notification, sont inférieures aux plafonds réglementaires, le congé ne peut prendre effet que si vous lui proposez un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité. Cette protection tombe si vous avez vous-même plus de 65 ans à l'échéance du bail, ou si vos propres ressources sont inférieures aux mêmes plafonds. Vérifiez ces conditions avant d'envoyer le congé : un congé délivré en violation de cette protection est nul.
Comment notifier le congé : recommandé, huissier ou main propre ?
La loi admet trois modes de notification : la lettre recommandée avec accusé de réception, l'acte de commissaire de justice (huissier) et la remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le préavis de six mois court à compter de la réception effective : un recommandé non retiré par le locataire ne fait pas courir le délai, ce qui peut faire échouer le congé. Si vous craignez que le locataire ne retire pas le courrier ou si l'échéance du bail approche, l'acte de commissaire de justice est plus coûteux mais garantit la date de notification.