Vous souhaitez vendre un logement actuellement loué, libre de tout occupant ? La loi ne vous permet pas de mettre fin au bail à tout moment : le congé pour vente ne peut être donné que pour l'échéance du bail, avec un préavis d'au moins six mois, et il doit contenir une véritable offre de vente au profit du locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption. Un congé incomplet ou tardif est nul, et le bail se renouvelle alors pour trois ans : l'erreur coûte cher.
Notre générateur rédige pour vous un congé pour vente conforme à l'article 15, II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : motif, prix et conditions de la vente, reproduction des dispositions légales relatives au droit de préemption du locataire, rappel de la notice d'information obligatoire. Vous remplissez le formulaire, vous téléchargez le document en Word modifiable + PDF, puis vous notifiez le congé en recommandé avec accusé de réception, dont la preuve de la date de réception est décisive pour la validité du préavis.
Ce guide détaille les conditions de validité du congé pour vente, le mécanisme du droit de préemption, le calendrier précis à respecter, les protections particulières de certains locataires et les erreurs qui condamnent le congé à la nullité.
Le congé pour vente : un acte strictement encadré
Le bailleur d'un logement loué vide ne peut donner congé que dans trois cas limitativement prévus par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : la reprise pour habiter, la vente du logement et le motif légitime et sérieux (notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations). Le congé pour vente suppose une intention réelle de vendre : un congé donné pour évincer le locataire sans projet de vente sérieux est frauduleux et expose le bailleur à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale, outre des dommages et intérêts.
Le congé ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail : pour un bail de trois ans signé le 1er septembre 2023, l'échéance est le 31 août 2026. La lettre doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette date. Un congé reçu trop tard est sans effet pour cette échéance : le bail se renouvelle et il faudra attendre trois ans de plus. Le point de départ s'apprécie à la date de réception du courrier, pas à celle de son envoi : n'attendez pas le dernier moment.
Le congé pour vente d'un logement vide vaut offre de vente au profit du locataire : il doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée et reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15, II de la loi. Depuis la loi ALUR, il doit en outre être accompagné d'une notice d'information définie par l'arrêté du 13 décembre 2017, qui rappelle les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire. Notre lettre intègre les dispositions légales et rappelle la notice à joindre.
Un congé par titulaire du bail
Si le bail a été signé par plusieurs locataires, ou si vos locataires sont mariés ou pacsés, le congé doit être notifié à chacun d'eux séparément. Un congé adressé à un seul membre d'un couple marié est inopposable à l'autre, qui peut se maintenir dans les lieux. Générez et envoyez autant de lettres que de titulaires.
Le droit de préemption du locataire : mécanisme et calendrier
Le locataire d'un logement vide est prioritaire pour acheter le logement qu'il occupe lorsque le bailleur le vend libre. Le congé pour vente déclenche ce droit de préemption selon un calendrier précis, fixé par l'article 15, II.
| Étape | Délai | Effet |
|---|---|---|
| Notification du congé | Au moins 6 mois avant l'échéance du bail | Le congé vaut offre de vente au prix et conditions indiqués |
| Validité de l'offre | Les 2 premiers mois du préavis | Le locataire peut accepter l'offre pendant ce délai |
| Réalisation de la vente après acceptation | 2 mois (4 mois en cas de prêt) | À défaut d'acte signé, l'acceptation est nulle et le locataire déchu de tout titre d'occupation |
| Vente à un tiers à des conditions plus avantageuses | Nouvelle offre valable 1 mois | Notification par le notaire, nouveau droit de préemption du locataire |
Si le locataire n'accepte pas l'offre dans les deux mois, il est déchu de son droit de préemption au prix proposé et doit quitter les lieux au terme du préavis. Attention toutefois au droit de préemption subsidiaire : si vous vendez finalement à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles notifiées, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, même parti, tant que le délai de préemption n'a pas été purgé. Une vente conclue au mépris de ce droit est susceptible de nullité.
Le droit de préemption ne s'applique pas dans certains cas : vente à un parent jusqu'au troisième degré inclus qui occupe le logement pendant au moins deux ans, ou vente d'un logement à un acquéreur qui maintient le locataire en place (vente occupée, qui ne nécessite d'ailleurs aucun congé). Notez aussi que le congé pour vente d'un logement meublé n'ouvre pas de droit de préemption : le bailleur doit simplement notifier le congé trois mois avant l'échéance avec le motif de la vente.
Comment remplir votre congé champ par champ
Chaque champ du formulaire correspond à une mention exigée ou recommandée par la loi. Voici comment les renseigner.
Le bailleur et le locataire
Indiquez vos nom et prénom tels qu'ils figurent au bail, ou la dénomination exacte de la société si le logement est détenu en SCI (le congé d'une SCI familiale pour vente est possible ; la reprise pour habiter, elle, obéit à des règles plus strictes). Côté locataire, reprenez l'identité exacte du ou des titulaires du bail : chaque titulaire, chaque époux et chaque partenaire de PACS doit recevoir sa propre notification.
Le logement et ses annexes
Décrivez précisément le bien vendu : adresse complète, numéro d'appartement, étage, et annexes comprises dans la vente (cave, parking, jardin). L'offre de vente doit porter sur ce que vous vendez réellement : une offre qui omet le parking vendu avec l'appartement, ou qui inclut des lots non loués au locataire, peut être contestée.
La date d'échéance du bail
Vérifiez la date de fin du bail sur le contrat, en tenant compte des renouvellements successifs par périodes de trois ans (ou six ans si le bailleur est une personne morale). C'est de cette date que se déduit la date limite de notification : le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant. Compte tenu des délais postaux et du risque de pli non réclamé, envoyez votre recommandé avec une marge confortable, idéalement sept mois avant l'échéance.
Le prix et les conditions de la vente
Le prix indiqué doit être le prix réel et sérieux auquel vous entendez vendre. Un prix manifestement surévalué pour dissuader le locataire d'acheter caractérise la fraude à son droit de préemption : les tribunaux annulent le congé et peuvent accorder des dommages et intérêts. Les conditions de vente doivent mentionner les éléments essentiels : consistance du bien, vente en l'état, répartition des frais. Notre champ dédié vous guide avec un exemple type que vous adaptez à votre situation.
Notification du congé : forme, preuve et suite du calendrier
L'article 15 impose la notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement. La date qui compte est celle de la réception : un recommandé présenté mais jamais retiré par le locataire n'est pas une notification valable pour un congé de bailleur, la jurisprudence exigeant la remise effective. En cas de doute sur la coopération du locataire, l'acte de commissaire de justice est la voie la plus sûre ; sinon, le recommandé AR reste le standard ; pour l'expédier en ligne avec suivi et preuve de distribution, notre service partenaire envoyer-lettre-recommandee.com prend le relais.
Pendant le préavis de six mois, le locataire reste tenu du loyer et des charges, mais il bénéficie d'une souplesse : il peut quitter les lieux à tout moment sans respecter de préavis, le loyer n'étant dû que pour le temps d'occupation effective. Organisez l'état des lieux de sortie dès qu'il vous informe de son départ, et restituez le dépôt de garantie dans les délais de l'article 22 (un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon).
Pensez enfin aux protections particulières : si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds réglementaires, vous ne pouvez lui donner congé qu'en lui proposant un relogement adapté à proximité, sauf si vous avez vous-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail et les ressources à la date de notification. Vérifiez ce point avant d'engager la procédure.
Les erreurs qui rendent le congé pour vente nul
- Notifier le congé moins de six mois avant l'échéance : le congé est sans effet pour cette échéance et le bail se renouvelle pour trois ans. La date de réception fait foi, pas la date d'envoi.
- Omettre le prix ou les conditions de la vente : le congé ne vaut plus offre de vente et encourt la nullité. Prix ferme, conditions essentielles et reproduction des dispositions légales sont obligatoires.
- Oublier la notice d'information : depuis la loi ALUR, la notice définie par l'arrêté du 13 décembre 2017 doit être jointe au congé. Son absence peut entraîner la nullité du congé.
- Notifier un seul membre du couple : le congé est inopposable à l'époux ou au partenaire pacsé non destinataire. Une lettre par titulaire, systématiquement.
- Gonfler artificiellement le prix : la fraude au droit de préemption est sanctionnée par la nullité du congé et des dommages et intérêts, et le congé frauduleux est pénalement puni.
- Ignorer la protection du locataire âgé : sans offre de relogement adaptée, le congé délivré à un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes est nul.
- Exiger le loyer jusqu'à l'échéance après un départ anticipé : en cas de congé du bailleur, le locataire ne doit le loyer que pour la période d'occupation effective.
Références légales
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 15, I (forme et préavis du congé), 15, II (offre de vente et droit de préemption), 15, III (protection des locataires âgés) et 22 (dépôt de garantie) ; arrêté du 13 décembre 2017 (notice d'information) ; article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 (vente à la découpe).
Notre service vous fait gagner du temps et de la sécurité : lettre personnalisée intégrant le calendrier légal de la préemption et rappels des pièges (notification à chaque titulaire, notice, locataire protégé) ; pour l'envoi en recommandé avec accusé de réception en ligne, avec la preuve de réception qui conditionne la validité de votre préavis, notre service partenaire envoyer-lettre-recommandee.com prend le relais.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon logement loué sans donner congé au locataire ?
Oui, à tout moment : c'est la vente occupée. Le logement est vendu avec son locataire en place, le bail se poursuivant aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Aucun congé n'est nécessaire et le locataire ne bénéficie pas, dans le cas général, d'un droit de préemption (sauf première vente après division de l'immeuble, dite vente à la découpe). Le congé pour vente ne s'impose que si vous voulez vendre le logement libre de toute occupation.
Que se passe-t-il si mon locataire accepte l'offre de vente ?
Son acceptation, adressée pendant les deux premiers mois du préavis, forme l'accord sur la chose et le prix. Il dispose ensuite de deux mois pour signer l'acte de vente, portés à quatre mois s'il déclare recourir à un prêt ; le bail est prorogé jusqu'à cette signature. Si la vente n'est pas réalisée dans le délai, son acceptation est nulle de plein droit et il est déchu de tout titre d'occupation : il doit quitter les lieux.
Puis-je donner congé pour vente à n'importe quel moment du bail ?
Non. Le congé pour vente ne peut prendre effet qu'à l'échéance du bail (trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale, renouvellements compris) et doit être reçu par le locataire au moins six mois avant cette date. Si vous avez acheté le logement occupé en cours de bail, des délais supplémentaires s'appliquent : vous ne pouvez donner congé pour vendre qu'au terme du bail en cours et, si ce terme intervient moins de trois ans après votre acquisition, seulement au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement.
Mon locataire a plus de 65 ans : puis-je donner congé pour vente ?
Uniquement sous conditions. Si le locataire a plus de 65 ans à l'échéance du bail et des ressources inférieures aux plafonds réglementaires à la date de notification, le congé pour vente ne peut prendre effet sans lui proposer un relogement adapté à ses besoins et à proximité. Vous échappez à cette obligation si vous avez vous-même plus de 65 ans à l'échéance ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds. À défaut de relogement, le bail se poursuit et vous pouvez seulement vendre le logement occupé, le bail se transmettant à l'acquéreur.
Que se passe-t-il si je vends moins cher à un tiers après le refus du locataire ?
Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption subsidiaire. Si, après son refus ou son silence, vous décidez de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux que ceux de l'offre initiale, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui dispose d'un mois pour accepter. Une vente conclue au mépris de ce droit est nulle et engage votre responsabilité. Si vous baissez le prix pendant la commercialisation, refaites donc systématiquement une offre au locataire avant de signer avec un tiers.