Le bail meublé n'est pas un bail vide avec des meubles : c'est un régime juridique distinct, organisé par les articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989. Durée d'un an renouvelable (ou neuf mois pour un étudiant), dépôt de garantie plafonné à deux mois, préavis du locataire réduit à un mois, mobilier minimal imposé par le décret n° 2015-981 : chaque paramètre diffère de la location nue, et le contrat doit respecter le bail type du décret n° 2015-587.
Notre générateur construit un bail meublé complet : identité des parties, désignation du logement, article dédié au mobilier obligatoire (les 11 éléments du décret y sont énumérés), durée d'un an ou bail étudiant de neuf mois non reconductible, loyer avec ou sans encadrement, charges au forfait ou aux provisions, dépôt de garantie, clause de solidarité et clause résolutoire. Vous téléchargez le PDF, vous l'annexez de l'inventaire du mobilier et des diagnostics, et vous signez.
Ce guide fait le point sur les règles 2026 du meublé : ce qui le distingue du bail vide, le mobilier sans lequel le bail peut être requalifié, le bail mobilité comme alternative courte durée, l'encadrement des loyers applicable aux meublés et l'interdiction de louer les logements classés G au DPE.
Bail meublé ou bail vide : deux régimes à ne pas confondre
Depuis la loi Alur, la location meublée de résidence principale est encadrée presque aussi strictement que la location nue, mais avec des paramètres propres. Le choix du régime engage le bailleur pour toute la durée de la relation locative : il détermine la durée du bail, les préavis, le dépôt de garantie et la fiscalité des loyers (revenus fonciers pour le nu, bénéfices industriels et commerciaux pour le meublé).
| Élément | Bail meublé | Bail vide |
|---|---|---|
| Durée minimale | 1 an (9 mois étudiant) | 3 ans (6 ans personne morale) |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer maximum | 1 mois de loyer maximum |
| Préavis du locataire | 1 mois, à tout moment | 3 mois (1 mois en zone tendue ou motif légal) |
| Congé du bailleur | 3 mois avant l'échéance, motivé | 6 mois avant l'échéance, motivé |
| Mobilier | Liste obligatoire (décret 2015-981) | Aucun |
| Fiscalité des loyers | BIC (régime LMNP/LMP) | Revenus fonciers |
Le contrat doit être conforme au bail type du décret n° 2015-587, commun aux locations nues et meublées avec des rubriques spécifiques au meublé. La notice d'information de l'arrêté du 29 mai 2015 doit y être annexée, comme pour un bail vide.
Le mobilier obligatoire du décret 2015-981 : la liste complète
Un logement ne peut être loué en meublé que s'il comporte, en quantité et en qualité suffisantes pour que le locataire puisse y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante, les onze éléments fixés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher (volets, rideaux occultants...)
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur, ou réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation (température maximale de -6 °C)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Un élément manquant = risque de requalification
Si le mobilier est incomplet, le locataire peut demander au juge la requalification du bail meublé en bail vide : durée portée à trois ans, dépôt de garantie ramené à un mois (l'excédent devant être restitué) et régime fiscal remis en cause. Établissez un inventaire précis et contradictoire à l'entrée, annexé au bail : c'est lui qui prouve que la liste était complète.
L'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont des annexes obligatoires du bail meublé (article 25-5 de la loi de 1989). Décrivez chaque meuble avec son état (neuf, bon état, usagé) : à la sortie, la comparaison déterminera les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie.
Durée du bail : un an, neuf mois étudiant ou bail mobilité
Le bail meublé de droit commun est conclu pour un an minimum et se reconduit tacitement pour un an si aucune partie ne donne congé. Le locataire peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois ; le bailleur ne peut donner congé que pour l'échéance, avec un préavis de trois mois et un motif légal : reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux.
Lorsque le locataire est étudiant, les parties peuvent conclure un bail de neuf mois. Sa particularité : il ne se reconduit pas tacitement et prend fin de plein droit à son terme, sans congé à délivrer par le bailleur. Le locataire étudiant conserve en revanche sa faculté de résilier à tout moment avec un mois de préavis. Ce format épouse l'année universitaire et évite au bailleur la procédure de congé.
Troisième format, hors du présent modèle : le bail mobilité créé par la loi ELAN (articles 25-12 et suivants). D'une durée de un à dix mois, non renouvelable, il est réservé aux locataires en formation professionnelle, études supérieures, contrat d'apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé (la garantie Visale peut le remplacer) et les charges sont obligatoirement forfaitaires. Si votre besoin est une location courte à un public mobile, c'est l'outil adapté ; au-delà de dix mois ou pour un locataire hors de ces catégories, revenez au bail meublé classique.
Loyer, encadrement et décence énergétique en meublé
Dans les territoires soumis à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, Pays Basque ; expérimentation prolongée jusqu'au 25 novembre 2026 par la loi 3DS), les locations meublées sont concernées au même titre que les locations nues : le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré applicable aux meublés, fixé par arrêté préfectoral avec une majoration propre. Le bail doit mentionner ces références ; le dépassement expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros.
Dans les zones tendues, l'encadrement de l'évolution des loyers à la relocation s'applique aussi : sauf travaux importants ou loyer sous-évalué, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder celui de l'ancien, révisé de l'IRL. Enfin, la révision annuelle n'est possible que si une clause du bail la prévoit, une fois par an, sur la base de l'IRL.
Côté décence énergétique, les règles sont identiques au bail vide : un logement classé G au DPE ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 (F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034), et les loyers des logements F et G sont gelés : ni révision, ni augmentation à la relocation. Vérifiez la classe du DPE avant de signer : le diagnostic en cours de validité fait partie du dossier annexé au bail.
Comment remplir votre bail meublé champ par champ
Le formulaire reprend les rubriques du contrat type. Trois blocs concentrent les erreurs : la durée, le dépôt de garantie et les charges.
La durée : un an ou neuf mois
Choisissez le bail de neuf mois uniquement si le locataire est étudiant (demandez un justificatif de scolarité, à conserver). Pour tout autre profil, la durée est d'un an minimum : une durée inférieure serait requalifiée. La date de prise d'effet est celle de la remise des clés, qui coïncide avec l'état des lieux d'entrée.
Le dépôt de garantie : deux mois maximum
Le plafond du meublé est de deux mois de loyer hors charges : c'est l'un des avantages du régime pour le bailleur, mais tout dépassement est illégal et l'excédent restituable. Le dépôt ne peut pas être révisé en cours de bail ni lors des reconductions. À la sortie, il se restitue sous un mois si l'état des lieux est conforme, sous deux mois sinon, avec une majoration de 10 % du loyer par mois de retard.
Les charges : forfait ou provisions
Le meublé permet le forfait de charges : un montant fixe mensuel, sans régularisation ni justificatif, qui simplifie la gestion des studios et petites surfaces. Attention : le forfait ne peut pas être manifestement disproportionné par rapport aux charges réelles, et il ne se rattrape pas en fin d'année si les charges explosent. Les provisions avec régularisation annuelle restent possibles et sont plus justes pour les logements en copropriété avec charges élevées.
Les erreurs fréquentes des bailleurs en meublé
- Louer « meublé » avec un mobilier incomplet : risque de requalification en bail vide de trois ans, avec restitution de l'excédent de dépôt de garantie.
- Conclure un bail de 9 mois avec un locataire non étudiant : la durée dérogatoire est réservée aux étudiants ; à défaut, le bail est réputé conclu pour un an.
- Oublier l'inventaire du mobilier : annexe obligatoire, et seule preuve de l'état des meubles pour retenir des dégradations à la sortie.
- Exiger plus de deux mois de dépôt de garantie : clause illégale, excédent restituable à première demande.
- Ignorer l'encadrement des loyers « meublé » : les plafonds préfectoraux s'appliquent aussi aux meublés, avec des loyers de référence majorés spécifiques.
- Négliger le DPE : nouveau bail interdit sur un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, loyers gelés en F et G.
Références légales
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 25-3 à 25-11 (bail meublé) et 25-12 à 25-18 (bail mobilité) ; décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 (contrat type) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (liste du mobilier) ; arrêté du 29 mai 2015 (notice d'information) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (décence énergétique).
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le bail étudiant de 9 mois et le bail d'un an ?
Le bail de neuf mois est réservé aux locataires étudiants. Sa grande particularité est de ne pas se reconduire tacitement : il prend fin automatiquement à son terme, sans que le bailleur ait à délivrer congé. Le bail d'un an, lui, se renouvelle par tacite reconduction et le bailleur ne peut y mettre fin qu'à l'échéance, avec trois mois de préavis et un motif légal. Dans les deux cas, le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis d'un mois.
Que se passe-t-il si le logement ne contient pas tout le mobilier obligatoire ?
Le locataire peut saisir le juge pour faire requalifier le bail meublé en bail de location vide. Les conséquences sont lourdes pour le bailleur : durée portée à trois ans, dépôt de garantie ramené à un mois avec restitution de l'excédent, préavis de congé porté à six mois, et remise en cause possible du régime fiscal BIC. Vérifiez la liste du décret 2015-981 élément par élément et documentez le tout dans l'inventaire annexé au bail.
Puis-je choisir librement entre forfait de charges et provisions ?
Oui, en meublé les deux modalités sont légales, à préciser dans le bail. Le forfait fixe un montant définitif : aucune régularisation n'est possible, ni en faveur du bailleur si les charges réelles sont supérieures, ni en faveur du locataire dans le cas inverse ; il doit rester proportionné aux charges réelles. Les provisions donnent lieu à une régularisation annuelle sur justificatifs. Le forfait est le plus courant pour les studios ; les provisions conviennent mieux aux logements en copropriété.
Le bail mobilité peut-il remplacer mon bail meublé ?
Seulement pour des situations temporaires précises. Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) est réservé aux locataires en études supérieures, formation, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Il interdit tout dépôt de garantie et impose des charges forfaitaires. Si votre locataire ne relève pas de ces catégories, ou si la location a vocation à durer, le bail meublé d'un an reste le cadre légal. Un bail mobilité conclu hors conditions peut être requalifié en bail meublé classique.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux locations meublées ?
Oui. Dans les territoires en expérimentation (Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune, Pays Basque), les arrêtés préfectoraux fixent des loyers de référence spécifiques aux meublés, majorés par rapport aux logements nus. Votre loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré « meublé » de votre secteur, sauf complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles. Le dispositif est prolongé jusqu'au 25 novembre 2026.