Propriétaire bailleur, vous ne pouvez augmenter le loyer en cours de bail que d'une seule manière : la révision annuelle indexée sur l'indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l'INSEE, prévue par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Trois conditions strictes : une clause de révision dans le bail, une notification au locataire, et un délai d'un an pour agir, faute de quoi la révision est définitivement perdue pour la période écoulée. S'y ajoute depuis 2022 un verrou énergétique : aucune hausse n'est possible si le logement est classé F ou G au DPE.
Notre générateur calcule le nouveau loyer à partir des indices que vous saisissez, applique la formule légale (loyer en cours multiplié par le nouvel IRL, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente) et rédige une notification complète : référence à la clause du bail et à l'article 17-1, détail du calcul, date de prise d'effet. Vous remplissez le formulaire, vous téléchargez le PDF, il ne reste qu'à signer et envoyer.
Ce guide rappelle les conditions de validité de la révision, la formule de calcul avec les derniers indices publiés, la règle du délai d'un an issue de la loi ALUR, le gel des loyers des passoires thermiques et les erreurs qui exposent le bailleur à un remboursement de trop-perçu.
Réviser un loyer : trois conditions posées par l'article 17-1
La révision annuelle du loyer n'est jamais automatique ni de droit : elle repose entièrement sur l'article 17-1, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Première condition : le bail doit contenir une clause de révision. Sans clause, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat et de ses reconductions tacites, et aucune indexation ne peut être appliquée, même avec l'accord tacite du locataire qui paierait sans protester. Vérifiez votre bail avant toute notification : la clause figure généralement dans la rubrique conditions financières des contrats types.
Deuxième condition : la révision intervient chaque année à la date convenue dans le bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat, et une seule fois par an. Elle est plafonnée à la variation de l'IRL sur un an : le bailleur peut appliquer moins que l'indice, jamais plus. Le trimestre de référence est celui que mentionne la clause ; si elle est muette, c'est le dernier indice publié à la date de signature du bail qui sert de référence.
Troisième condition, la plus méconnue : la révision doit être demandée. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le bailleur qui ne manifeste pas sa volonté de réviser dans le délai d'un an suivant la date prévue pour la révision est réputé y avoir renoncé pour la période écoulée. Et la révision notifiée en retard ne rétroagit pas : elle ne prend effet qu'à compter de la demande. Concrètement, un bailleur qui notifie la révision huit mois après la date anniversaire perd huit mois d'augmentation, et celui qui laisse passer un an perd l'année entière.
Texte pivot
Article 17-1, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : la révision annuelle ne peut excéder la variation de l'IRL ; à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée ; la révision prend effet à compter de sa demande lorsqu'elle est notifiée tardivement.
La formule de calcul et les derniers indices IRL publiés
Le calcul est imposé par la loi et ne laisse aucune place à la négociation : nouveau loyer = loyer actuel hors charges x IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente. On compare toujours le même trimestre d'une année sur l'autre : un bail dont le trimestre de référence est le deuxième trimestre se révise avec l'IRL du deuxième trimestre 2026 rapporté à celui du deuxième trimestre 2025. Le résultat s'arrondit usuellement au centime d'euro ; les charges (provisions ou forfait) ne sont pas concernées par cette formule et suivent leur propre régime.
L'INSEE publie l'IRL vers la mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre. Au deuxième trimestre 2026, l'indice s'établit à 148,37 en France métropolitaine, en hausse de 1,15 % sur un an ; des valeurs spécifiques s'appliquent en Corse (146,22) et en outre-mer (146,94) depuis la loi pouvoir d'achat de 2022. Exemple : un loyer de 780 euros hors charges, trimestre de référence deuxième trimestre, se révise en 2026 à 780 x 148,37 / 146,68, soit environ 788,99 euros, une hausse d'un peu moins de 9 euros par mois. Consultez toujours les valeurs exactes sur insee.fr ou sur le tableau tenu à jour par l'ANIL avant de notifier.
| Élément | Règle | Source |
|---|---|---|
| Fréquence | 1 fois par an, à la date prévue au bail ou à la date anniversaire | Art. 17-1, loi 89-462 |
| Plafond | Variation de l'IRL sur un an (même trimestre) | Art. 17-1, loi 89-462 |
| Délai pour agir | 1 an suivant la date de révision, sinon renonciation pour la période écoulée | Art. 17-1, loi 89-462 (ALUR) |
| Rétroactivité | Aucune : la révision tardive prend effet à la date de la demande | Art. 17-1, loi 89-462 (ALUR) |
| Logements DPE F ou G | Aucune révision possible (loyer gelé) depuis le 24 août 2022 | Art. 159, loi Climat et résilience |
| Publication de l'indice | Trimestrielle, par l'INSEE (métropole, Corse, outre-mer) | insee.fr |
Passoires thermiques : le gel des loyers des logements F et G
Depuis le 24 août 2022, en application de l'article 159 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, les loyers des logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique sont gelés en France métropolitaine : ni révision annuelle en cours de bail, ni augmentation à la relocation, ni majoration lors du renouvellement ne sont possibles tant que le logement n'a pas atteint au moins la classe E. Le gel s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date, ce qui couvre aujourd'hui la quasi-totalité des baux en cours.
Une clause de révision figurant dans le bail ne change rien : elle est paralysée par la loi tant que le classement F ou G subsiste. Un bailleur qui appliquerait malgré tout la révision s'expose à une action du locataire en répétition du trop-perçu, et la jurisprudence considère les sommes indûment perçues comme restituables sur plusieurs années. Avant toute notification, vérifiez donc la classe de votre DPE en cours de validité ; après travaux de rénovation, un nouveau DPE reclassant le logement en E ou mieux rouvre le droit à révision pour l'avenir.
Le DPE conditionne la révision
Notre formulaire vous demande de confirmer que le logement n'est pas classé F ou G : c'est un garde-fou, pas une formalité. Réviser le loyer d'une passoire thermique expose au remboursement du trop-perçu et fragilise votre position en cas de contentieux plus large (décence, congé). Rappelons aussi que la location d'un logement classé G est interdite pour les nouveaux baux depuis le 1er janvier 2025.
Comment remplir votre notification champ par champ
Le formulaire reprend les éléments indispensables d'une notification de révision incontestable. Voici les points de vigilance pour chacun d'eux.
Date du bail et date de prise d'effet de la révision
La date de prise d'effet du bail détermine, sauf clause contraire, la date anniversaire à laquelle la révision peut intervenir chaque année. Indiquez comme date de prise d'effet de la révision la date prévue au bail si vous notifiez à temps ; si vous notifiez avec quelques mois de retard, indiquez la date d'envoi de votre lettre, car la révision tardive ne rétroagit pas. Ne réclamez jamais de rappel sur les mois antérieurs à votre demande : c'est l'erreur la plus fréquente et elle est indéfendable depuis la loi ALUR.
Le trimestre de référence et les deux indices
Reportez le trimestre de référence mentionné dans la clause de révision de votre bail (à défaut, le dernier indice publié au jour de la signature). Saisissez ensuite les deux valeurs : l'IRL de ce trimestre pour l'année précédente et pour l'année en cours, telles que publiées par l'INSEE (valeurs distinctes pour la métropole, la Corse et l'outre-mer). La lettre générée détaille le calcul complet, indices à l'appui : cette transparence évite l'essentiel des contestations et permet au locataire de vérifier en deux minutes.
Le loyer actuel, hors charges
La formule s'applique au loyer hors charges uniquement. Si votre dernière révision remonte à plus d'un an, partez du loyer réellement en vigueur, sans tenter de rattraper les révisions non appliquées des années passées : chaque année non révisée dans le délai est définitivement perdue. Les provisions sur charges se régularisent séparément, sur justificatifs, et le forfait de charges se révise dans les mêmes conditions que le loyer si le bail le prévoit.
Notification, réaction du locataire et bonnes pratiques
La loi n'impose pas de forme particulière pour manifester la volonté de réviser : un courrier simple suffit en théorie. En pratique, la lettre recommandée avec avis de réception est vivement recommandée, car c'est la date de votre demande qui fixe le point de départ de la révision en cas de notification tardive et qui interrompt le délai d'un an : sans preuve de date, vous ne pouvez rien établir. L'envoi peut aussi être doublé d'un e-mail pour la fluidité de la relation.
Le locataire ne peut pas refuser une révision régulière : elle résulte du bail et de la loi, pas de son accord. S'il conteste le calcul, la classe DPE ou l'existence de la clause, le dialogue puis la commission départementale de conciliation (saisine gratuite) précèdent utilement le juge des contentieux de la protection. À l'inverse, si le locataire ne paie pas le loyer révisé, la différence constitue un impayé partiel : commencez par une relance amiable avant toute mise en demeure, l'écart mensuel étant souvent modeste et le malentendu fréquent.
Transparence : le calcul de la révision est réalisable gratuitement, l'ANIL publie le tableau des indices et service-public.fr propose un simulateur de révision. Notre service ajoute la lettre complète juridiquement structurée : références au bail et à l'article 17-1, calcul détaillé opposable, date de prise d'effet correcte selon que vous notifiez à temps ou en retard, et un PDF mis en page prêt à envoyer. Mettez ensuite à jour vos quittances de loyer avec le nouveau montant.
Les erreurs qui exposent le bailleur à un remboursement
- Réviser sans clause de révision : sans clause dans le bail, aucune indexation n'est possible. Les sommes perçues en trop sont restituables au locataire.
- Réclamer un rattrapage rétroactif : la révision notifiée en retard ne vaut que pour l'avenir, à compter de la demande. Les mois écoulés sont perdus.
- Laisser passer plus d'un an : au-delà d'un an après la date de révision prévue, vous êtes réputé avoir renoncé à la révision pour la période écoulée.
- Réviser le loyer d'un logement classé F ou G : le gel s'applique depuis le 24 août 2022, clause ou pas. Trop-perçu restituable.
- Se tromper de trimestre de référence : comparez toujours le même trimestre d'une année sur l'autre, celui que désigne la clause du bail, pas le dernier indice publié.
- Appliquer la formule au loyer charges comprises : seul le loyer hors charges se révise sur l'IRL ; les charges suivent leur propre régime (régularisation ou forfait).
- Cumuler plusieurs années d'indices : la variation appliquée ne peut excéder celle de l'IRL sur un an. Les hausses composées de plusieurs années non révisées sont irrégulières.
Références légales
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 17-1 (révision annuelle indexée sur l'IRL, délai d'un an, non-rétroactivité) ; loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159 (gel des loyers des logements F et G) ; publications trimestrielles de l'IRL par l'INSEE.
Questions fréquentes
Mon bail ne contient pas de clause de révision : puis-je quand même augmenter le loyer ?
Non, pas en cours de bail : sans clause de révision, le loyer reste identique pendant toute la durée du contrat et de ses reconductions tacites. Deux fenêtres existent malgré tout : au renouvellement du bail, vous pouvez proposer une hausse si le loyer est manifestement sous-évalué, selon la procédure stricte de l'article 17-2 (proposition six mois avant l'échéance, références de loyers du voisinage à l'appui, hausse étalée), sauf en zone tendue où ce levier est très encadré ; et lors d'un changement de locataire, hors zones tendues et hors logements F ou G. Pour l'avenir, insérez une clause de révision dans le nouveau bail.
J'ai oublié de réviser le loyer pendant trois ans : puis-je rattraper les hausses ?
Non. Depuis la loi ALUR, chaque révision non demandée dans l'année qui suit sa date de prise d'effet est réputée abandonnée : les trois années écoulées sont définitivement perdues et vous ne pouvez réclamer aucun arriéré. Vous pouvez en revanche réviser pour l'avenir, à compter de votre demande, en appliquant la variation de l'IRL sur un an seulement (dernier indice publié rapporté au même trimestre de l'année précédente), à partir du loyer actuellement payé. Mettez en place un rappel annuel à la date anniversaire du bail : c'est la seule parade.
Le locataire peut-il refuser la révision ou continuer à payer l'ancien montant ?
Une révision régulière (clause présente, calcul conforme à l'IRL, logement non classé F ou G, notification dans le délai) s'impose au locataire sans qu'il puisse la refuser. S'il continue de payer l'ancien montant, la différence constitue un impayé partiel : privilégiez une relance amiable détaillant le calcul, puis la commission départementale de conciliation, avant toute procédure. À l'inverse, si le locataire conteste à raison (pas de clause, indices erronés, logement F ou G, demande rétroactive), régularisez sans attendre : le juge condamne systématiquement les révisions irrégulières et le trop-perçu se restitue.
Quel indice utiliser si mon bail ne précise pas de trimestre de référence ?
L'article 17-1 prévoit le cas : à défaut de clause précisant le trimestre, la date de révision est la date anniversaire du bail et l'indice de référence est le dernier IRL publié à la date de signature du contrat. Exemple : pour un bail signé en mars, le dernier indice publié est celui du quatrième trimestre de l'année précédente (publié mi-janvier) ; c'est donc ce trimestre qui sert de référence, année après année. Notez le trimestre retenu dans votre première lettre de révision : il fixera la pratique pour toute la durée du bail et évitera les discussions ultérieures.
La révision IRL s'applique-t-elle aussi aux locations meublées et aux baux commerciaux ?
Aux locations meublées à usage de résidence principale, oui : l'article 25-9 de la loi de 1989 renvoie aux mêmes règles que l'article 17-1 (clause requise, IRL, une fois par an, délai d'un an, non-rétroactivité), et le gel F et G s'y applique également. Les baux commerciaux relèvent en revanche d'un tout autre régime (indices ILC ou ILAT, Code de commerce), tout comme les locations saisonnières ou les baux de parking autonomes, qui échappent à la loi de 1989 et suivent la liberté contractuelle du Code civil. Notre modèle est conçu pour les baux d'habitation, vides ou meublés.