Vous avez quitté votre logement, rendu les clés, et votre dépôt de garantie ne revient pas ? La loi est pourtant claire : le bailleur doit le restituer dans un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, de deux mois sinon, et chaque mois de retard commencé déclenche une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel. La première étape pour faire valoir ces droits est une lettre de mise en demeure envoyée en recommandé avec accusé de réception.
Notre générateur rédige pour vous une demande de restitution complète et ferme, fondée sur l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : rappel des dates d'état des lieux et de remise des clés, montant réclamé, délai imparti au bailleur, invocation de la majoration légale et annonce des recours. Vous remplissez le formulaire, vous téléchargez le document en Word modifiable + PDF, puis vous expédiez la lettre en recommandé avec accusé de réception, la preuve de réception datant officiellement votre mise en demeure.
Ce guide détaille les délais exacts, les retenues que le bailleur peut ou ne peut pas pratiquer, le calcul de la majoration de 10 %, la marche à suivre en cas de silence persistant et les erreurs qui affaiblissent la position du locataire.
Dépôt de garantie : ce que dit l'article 22 de la loi de 1989
Le dépôt de garantie, souvent appelé à tort « caution », est la somme versée par le locataire à la signature du bail pour garantir l'exécution de ses obligations : il est plafonné à un mois de loyer hors charges en location vide et à deux mois en location meublée. À la fin du bail, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 organise sa restitution : le bailleur doit rendre le dépôt, déduction faite des sommes restant dues et des dégradations dûment justifiées, dans un délai qui dépend de l'état des lieux de sortie.
| Situation | Délai maximal | Point de départ |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme à l'état des lieux d'entrée | 1 mois | Remise des clés au bailleur ou à son mandataire |
| État des lieux de sortie non conforme (retenues envisagées) | 2 mois | Remise des clés au bailleur ou à son mandataire |
| Logement en copropriété (provision pour charges) | Solde restitué dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes | Le bailleur peut conserver au plus 20 % du dépôt jusque-là |
Le point de départ du délai est la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception, et non la date de l'état des lieux si elle diffère. Autre condition souvent oubliée : le locataire doit indiquer au bailleur, au moment de la remise des clés ou par courrier, l'adresse de son nouveau domicile. Sans cette information, le bailleur ne peut pas exécuter son obligation et la majoration de retard ne s'applique pas : c'est pourquoi notre lettre mentionne systématiquement votre nouvelle adresse.
Toute retenue doit être justifiée : comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, devis ou factures de remise en état, décomptes de charges, constat de commissaire de justice. Le bailleur ne peut pas retenir un forfait arbitraire, facturer la remise à neuf d'équipements simplement vieillis (la vétusté reste à sa charge) ni conserver le dépôt pour des loyers qu'il ne prouve pas. En copropriété, il peut seulement conserver une provision de 20 % au maximum jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de charges.
La majoration de 10 % par mois de retard : comment elle se calcule
Depuis la loi ALUR, le retard de restitution est sanctionné automatiquement : à défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal (hors charges), pour chaque période mensuelle commencée en retard. La majoration est de plein droit : elle ne suppose ni décision de justice ni même de demande préalable, même si en pratique la lettre de mise en demeure reste le déclencheur efficace.
Exemple concret : loyer de 800 euros hors charges, dépôt de garantie de 800 euros, état des lieux conforme, clés rendues le 10 mars. Le bailleur devait restituer au plus tard le 10 avril. S'il paie le 25 juin, deux périodes mensuelles ont été commencées après le 10 avril (du 10 avril au 10 mai, puis du 10 mai au 10 juin) et une troisième a débuté le 10 juin : la majoration atteint 3 fois 80 euros, soit 240 euros, en plus des 800 euros dus. Chaque mois entamé compte en entier.
Deux conditions à verrouiller
La majoration suppose que vous ayez remis les clés dans les formes (main propre ou recommandé) et communiqué votre nouvelle adresse au bailleur. Si vous ne l'avez pas encore fait, notre lettre y remédie immédiatement : elle mentionne votre nouvelle adresse en tête et dans le corps du courrier, et l'accusé de réception prouve que le bailleur en dispose.
La demande en restitution du dépôt de garantie se prescrit par trois ans à compter du jour où il aurait dû être restitué (article 7-1 de la loi de 1989). Au-delà, votre action est irrecevable : n'attendez pas des années pour réclamer.
Comment remplir votre lettre champ par champ
Le formulaire reprend les éléments qui rendent la mise en demeure incontestable. Voici comment renseigner chacun d'eux.
Vos coordonnées et votre nouvelle adresse
Indiquez votre identité telle qu'elle figurait au bail et, surtout, votre nouvelle adresse complète : c'est à la fois le lieu où le bailleur doit vous payer et la condition d'application de la majoration de retard. Si le bail comptait plusieurs titulaires, la demande peut être faite par l'un d'eux, mais la restitution interviendra selon les modalités convenues entre colocataires ; le plus simple est une lettre signée de tous.
Le destinataire : bailleur ou agence
Adressez la lettre à celui qui détient le dépôt de garantie : le propriétaire s'il gère en direct, l'agence si elle a encaissé le dépôt et gère le bien. En cas de vente du logement en cours de bail, c'est en principe le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt, même s'il ne l'a pas perçu, sauf pour les baux les plus anciens : en cas de doute, écrivez aux deux.
Les dates d'état des lieux et de remise des clés
Reportez précisément la date de l'état des lieux de sortie et celle de la remise des clés, qui peuvent différer. C'est la remise des clés qui fait courir le délai d'un ou deux mois : elle doit être datée sans ambiguïté. Si vous avez envoyé les clés par recommandé, la date de réception par le bailleur fait foi ; conservez l'avis de réception.
Conformité de l'état des lieux et montant réclamé
Sélectionnez la situation applicable : état des lieux conforme (délai d'un mois, restitution intégrale) ou non conforme (délai de deux mois, retenues possibles mais uniquement justifiées). Le montant à réclamer est celui du dépôt versé à l'entrée, mentionné au bail ; si le bailleur a déjà restitué une partie, réclamez le solde et signalez les retenues non justifiées. La lettre adapte automatiquement son argumentaire juridique à votre réponse.
Envoi de la lettre et recours si le bailleur ne paie pas
La mise en demeure doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception : c'est la date de réception qui fixe officiellement le point de départ du délai que vous accordez au bailleur et qui matérialise la mise en demeure au sens de l'article 1344 du code civil. Notre service vous permet d'expédier la lettre en recommandé AR directement en ligne, sans imprimante ni déplacement, avec preuve de dépôt et suivi de distribution conservés dans votre compte.
Si le bailleur ne répond pas sous huitaine, deux voies s'offrent à vous. La première, gratuite, est la commission départementale de conciliation (CDC) du département du logement : elle convoque les parties et tente un accord ; sa saisine n'est pas obligatoire pour un litige de dépôt de garantie, mais elle débloque beaucoup de dossiers. La seconde est judiciaire : le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, saisi par requête, sans avocat obligatoire pour les litiges locatifs de ce type. Vous pouvez aussi mandater un commissaire de justice pour une sommation de payer.
Devant le juge, produisez le bail, les états des lieux d'entrée et de sortie, la preuve de la remise des clés, votre mise en demeure avec l'accusé de réception et, le cas échéant, les échanges avec le bailleur. Le juge condamne au paiement du dépôt, de la majoration légale et, souvent, d'une indemnité au titre des frais de procédure. Les retenues que le bailleur n'a jamais justifiées par des documents probants sont systématiquement écartées.
Les erreurs qui affaiblissent votre réclamation
- Ne pas avoir transmis sa nouvelle adresse : sans elle, la majoration de 10 % ne court pas. Réparez l'oubli immédiatement : notre lettre la mentionne expressément.
- Réclamer par SMS ou par téléphone : aucune valeur de mise en demeure. Seul un écrit reçu par le bailleur, idéalement en recommandé AR, date officiellement votre demande.
- Avoir déduit le dépôt du dernier loyer : c'est une faute contractuelle qui inverse le rapport de force : le bailleur devient créancier et votre position en conciliation s'effondre.
- Accepter des retenues sans justificatif : exigez devis, factures ou constats. Un montant forfaitaire « pour ménage » ou « pour peinture » sans pièce n'est pas opposable.
- Confondre vétusté et dégradation : l'usure normale (peintures ternies, moquette usée par le temps) reste à la charge du bailleur ; seules les dégradations imputables au locataire se retiennent.
- Laisser passer la prescription de trois ans : passé ce délai à compter de la date à laquelle le dépôt devait être restitué, l'action est perdue.
Références légales
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 22 (dépôt de garantie, délais, majoration de 10 %), 7-1 (prescription triennale) et 25-6 (dépôt de garantie du meublé) ; article 1344 du code civil (mise en demeure).
Notre service produit une lettre déjà argumentée selon votre situation exacte (état des lieux conforme ou non, adresse déjà transmise ou non), et chiffre votre réclamation ; pour envoyer la mise en demeure en recommandé avec accusé de réception en ligne, notre service partenaire envoyer-lettre-recommandee.com prend le relais : c'est cette preuve de réception qui donne sa force à votre demande.
Questions fréquentes
Mon bailleur peut-il retenir tout le dépôt de garantie pour le ménage ou la peinture ?
Seulement s'il justifie des dégradations imputables à vous, par comparaison des états des lieux et avec devis ou factures à l'appui. L'usure normale du logement (vétusté) reste à sa charge : des peintures défraîchies après plusieurs années d'occupation ne justifient pas une retenue. Un forfait arbitraire sans justificatif n'est pas opposable : contestez-le par mise en demeure, puis devant la commission de conciliation ou le juge.
À partir de quand la majoration de 10 % par mois de retard s'applique-t-elle ?
Dès l'expiration du délai légal de restitution : un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois sinon. Chaque période mensuelle commencée en retard ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges au montant dû, de plein droit, sans décision de justice. Condition : avoir remis les clés dans les formes et communiqué votre nouvelle adresse au bailleur.
Le bailleur invoque la régularisation des charges de copropriété pour ne rien me rendre : en a-t-il le droit ?
Non, pas intégralement. Lorsque le logement est situé dans un immeuble en copropriété, l'article 22 l'autorise seulement à conserver une provision limitée à 20 % du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble, le solde devant être restitué dans les délais normaux. La régularisation définitive doit intervenir dans le mois qui suit l'approbation des comptes. Conserver 100 % du dépôt dans l'attente des charges est illégal.
Le délai de restitution est-il d'un mois ou de deux mois ?
Cela dépend de l'état des lieux de sortie. Si celui-ci est conforme à l'état des lieux d'entrée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés. S'il révèle des dégradations imputables au locataire, le délai passe à deux mois, et le bailleur doit justifier chaque retenue par des devis, factures ou constats. Pensez à communiquer votre nouvelle adresse au bailleur lors de la remise des clés : le délai de restitution ne le dispense pas de vous retrouver, mais cela évite toute contestation sur ce point.
Le bailleur ne répond pas à ma lettre : quelles sont les étapes suivantes ?
Après une mise en demeure restée sans effet, deux voies s'offrent à vous. La commission départementale de conciliation, gratuite, peut être saisie par courrier avec vos pièces (bail, états des lieux, lettre recommandée) : elle convoque les parties et favorise un accord amiable. À défaut, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, par requête simple pour les litiges locatifs. L'action doit être engagée dans les trois ans. Réclamez au juge le dépôt, la majoration de 10 % du loyer par mois de retard entamé et, le cas échéant, des dommages et intérêts.