Pas envie de vous engager dans un bail commercial de 9 ans pour tester une boutique, ouvrir un pop-up store ou lancer une activité ? Le bail dérogatoire (article L145-5 du code de commerce) permet de louer un local commercial pour 3 ans maximum, en écartant le statut des baux commerciaux : pas de droit au renouvellement, pas d'indemnité d'éviction, loyer librement fixé et sortie simple à l'arrivée du terme.
Mais c'est un contrat piégeux : si le preneur reste dans les lieux plus d'un mois après le terme sans réaction du bailleur, ou si la durée cumulée des baux dérogatoires successifs dépasse 3 ans, le bail bascule automatiquement en bail commercial 3-6-9 avec toutes ses protections. Notre générateur produit un bail dérogatoire complet avec les clauses qui sécurisent les deux parties : renonciation expresse au statut, terme précis, rappel de la règle du mois, état des lieux et clause résolutoire.
Ce guide explique quand choisir le dérogatoire plutôt que le 3-6-9, la règle des 3 ans cumulés, la sortie du bail et les différences avec la convention d'occupation précaire.
Quand choisir un bail dérogatoire plutôt qu'un bail commercial
Le bail dérogatoire répond à un besoin de souplesse partagé : le commerçant teste un emplacement ou une activité sans s'engager 9 ans ; le bailleur loue un local en attente d'un projet (vente, travaux, repreneur) sans créer de droit au renouvellement ni s'exposer à une indemnité d'éviction. Il exige un accord exprès des deux parties au moment de l'entrée dans les lieux : on ne peut pas transformer un bail commercial en cours en bail dérogatoire.
| Bail dérogatoire | Bail commercial | Convention d'occupation précaire | |
|---|---|---|---|
| Durée | 3 ans maximum (cumul compris) | 9 ans minimum | Indéterminée, liée à une précarité objective |
| Droit au renouvellement | Non | Oui + indemnité d'éviction | Non |
| Condition de validité | Conclu à l'entrée dans les lieux, volonté expresse | Preneur immatriculé exploitant un fonds | Circonstances précaires indépendantes des parties (expropriation, démolition programmée) |
| Loyer | Libre | Encadré (plafonnement, ILC/ILAT) | Redevance modique |
3 ans, c'est un plafond absolu
La durée de 3 ans s'apprécie en cumulant tous les baux dérogatoires successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local, même avec des interruptions courtes. Au terme des 3 ans, impossible de signer un nouveau dérogatoire : c'est le bail commercial 3-6-9 ou rien. Les montages contournant le plafond (sociétés interposées, fausses conventions précaires) sont requalifiés par les juges.
La fin du bail dérogatoire : le piège du mois de tolérance
- Le bail cesse de plein droit au terme convenu : aucun congé n'est nécessaire, mais rien n'interdit de prévoir des facultés de résiliation anticipée dans le contrat.
- Règle du mois : si le preneur reste en possession des lieux plus d'un mois après le terme sans opposition du bailleur, un bail commercial 3-6-9 naît automatiquement, avec droit au renouvellement et indemnité d'éviction.
- Le bailleur qui ne veut pas poursuivre doit manifester sa volonté sans équivoque avant la fin du mois : courrier recommandé exigeant la restitution, refus d'encaisser les loyers, sommation de quitter les lieux.
- Le preneur qui veut rester doit négocier un bail commercial avant le terme, ou un nouveau dérogatoire si le plafond de 3 ans n'est pas atteint.
- État des lieux de sortie obligatoire : il conditionne la restitution du dépôt de garantie et la preuve des dégradations.
Encaisser les loyers après le terme est un signal
Le bailleur qui continue d'encaisser les loyers sans réserve après le terme laisse le preneur « en possession » au sens de la loi : passé un mois, le bail commercial est né. Si vous êtes bailleur et que le terme approche, écrivez au preneur avant l'échéance pour fixer clairement la suite : restitution, nouveau dérogatoire (dans la limite des 3 ans) ou bail 3-6-9 négocié.
Les clauses qui comptent dans un bail dérogatoire
La clause centrale est la renonciation expresse au statut : les deux parties doivent manifester clairement leur volonté de déroger aux articles L145-1 et suivants, faute de quoi le juge peut requalifier. Viennent ensuite le terme précis (date à date), la destination (activité autorisée), le loyer librement négocié, le dépôt de garantie, la clause résolutoire pour impayés et l'interdiction de cession et de sous-location sans accord. Depuis la loi Pinel, l'état des lieux d'entrée et de sortie est obligatoire aussi pour les baux dérogatoires.
Références légales
Code de commerce : article L145-5 (bail dérogatoire : durée maximale de 3 ans, volonté expresse des parties, naissance d'un bail statutaire si le preneur reste en possession un mois après le terme, interdiction de conclure un nouveau bail dérogatoire au-delà du plafond ; état des lieux obligatoire par renvoi à l'article L145-40-1). Loi Pinel n° 2014-626 du 18 juin 2014 (durée portée de 2 à 3 ans, délai de tolérance porté à un mois). Jurisprudence constante sur le cumul des baux successifs et la requalification.
Questions fréquentes
Quelle est la durée maximale d'un bail dérogatoire ?
Trois ans, en cumulant tous les baux dérogatoires successifs conclus entre les mêmes parties pour le même local (article L145-5 du code de commerce). Vous pouvez donc enchaîner par exemple un bail d'un an puis un renouvellement de deux ans, mais jamais dépasser 36 mois au total. Au-delà, ou si les parties concluent un nouveau bail dérogatoire malgré le plafond, le bail est soumis au statut des baux commerciaux : durée de 9 ans, droit au renouvellement et indemnité d'éviction.
Que se passe-t-il si le locataire reste après la fin du bail dérogatoire ?
S'il est laissé en possession plus d'un mois après le terme, un nouveau bail naît automatiquement, et c'est un bail commercial 3-6-9 complet : 9 ans, droit au renouvellement, indemnité d'éviction. C'est le piège principal du dérogatoire pour le bailleur. Pour l'éviter : notifier avant le terme (ou dans le mois) une demande claire de restitution des locaux, refuser d'encaisser les loyers postérieurs sans réserve, et au besoin faire délivrer une sommation de quitter les lieux par commissaire de justice.
Le loyer d'un bail dérogatoire est-il encadré ?
Non : le loyer est librement fixé entre les parties et n'obéit ni au plafonnement ni aux règles de révision triennale du statut des baux commerciaux. Les parties peuvent prévoir une indexation contractuelle (sur l'ILC par exemple) si le bail dure plus d'un an. Cette liberté joue dans les deux sens : le loyer d'un dérogatoire est souvent supérieur au marché (souplesse payée par le preneur) ou inférieur (local en attente de projet). À la sortie, si un bail 3-6-9 est négocié, le loyer repart sur une base librement débattue.
Un bail dérogatoire peut-il être résilié avant son terme ?
Seulement si le contrat le prévoit : par défaut, le bail dérogatoire est un contrat à durée déterminée qui engage les deux parties jusqu'au terme, sans faculté de résiliation unilatérale (contrairement au congé triennal du bail commercial). Il est donc courant et recommandé d'insérer une clause de résiliation anticipée (préavis de 1 à 3 mois) au profit du preneur, du bailleur ou des deux, ainsi qu'une clause résolutoire jouant en cas d'impayé après mise en demeure restée infructueuse.
Bail dérogatoire ou bail précaire : est-ce la même chose ?
Non, malgré la confusion courante. Le bail dérogatoire est un vrai bail, limité à 3 ans par la volonté des parties. La convention d'occupation précaire n'est pas un bail : elle suppose des circonstances objectives de précarité indépendantes de la seule volonté des parties (immeuble voué à démolition, expropriation en cours, attente d'une décision administrative), une redevance modique et peut durer au-delà de 3 ans tant que la précarité persiste. Utiliser une « convention précaire » sans précarité réelle expose à une requalification directe en bail commercial.