Impossible d'assister à l'assemblée générale de votre copropriété ? Ne laissez surtout pas votre voix se perdre : les décisions votées en AG (travaux, budget, changement de syndic, appels de fonds) s'imposent à vous, présent ou non. L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 vous permet de déléguer votre droit de vote à un mandataire de votre choix, copropriétaire ou non : c'est le « pouvoir », la procuration que vous remettez à la personne qui votera en votre nom.
La loi encadre strictement ce mandat, et les pouvoirs mal rédigés ou mal attribués sont une cause classique d'annulation de résolutions d'AG. Trois règles à connaître absolument : le syndic, ses préposés et leurs proches ne peuvent jamais recevoir de pouvoir ni présider l'assemblée ; un même mandataire ne peut cumuler plus de trois délégations, sauf si l'ensemble des voix qu'il porte reste sous 10 % des voix du syndicat ; et un pouvoir « en blanc » (sans nom de mandataire) échappe à votre contrôle, le syndic n'ayant le droit ni de le conserver ni de le distribuer à sa guise.
Notre générateur produit un pouvoir complet et conforme : identification du copropriétaire et de ses lots, assemblée visée (première et seconde convocation), mandataire désigné nommément, instructions de vote résolution par résolution si vous le souhaitez, et sort de la subdélégation. Le formulaire de pouvoir joint à la convocation par le syndic est gratuit et suffit dans les cas simples, nous vous le disons en toute transparence ; notre modèle apporte ce que le formulaire type ne prévoit pas : des instructions de vote opposables et un cadre précis qui protège votre mandataire comme vous-même. Ce guide couvre aussi l'alternative du vote par correspondance, qui vous dispense de mandataire.
Ce que dit l'article 22 de la loi de 1965 : qui peut voter pour vous
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que celui-ci soit ou non membre du syndicat des copropriétaires : votre conjoint, un autre copropriétaire, un ami, votre locataire, un membre de votre famille, ou tout tiers de confiance. Le mandataire assiste à l'assemblée, émarge la feuille de présence en votre nom, participe aux débats et vote : vos tantièmes sont comptés comme si vous étiez présent, ce qui compte double en pratique, pour le quorum des majorités et pour le résultat des votes.
La loi pose des interdictions absolues, destinées à éviter que le syndic ne fasse voter les absents dans son propre intérêt : le syndic, ses préposés (les salariés du cabinet), ainsi que leurs conjoints, partenaires de PACS et concubins, et leurs ascendants et descendants, ne peuvent ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée. Un pouvoir donné au gestionnaire de votre immeuble est nul, et les votes correspondants avec lui.
| Règle | Contenu |
|---|---|
| Qui peut être mandataire | Toute personne, copropriétaire ou non, désignée nommément |
| Interdits de mandat | Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, partenaires de PACS, concubins, ascendants et descendants |
| Plafond de cumul | 3 délégations de vote maximum par mandataire |
| Exception au plafond | Plus de 3 pouvoirs possibles si le total des voix du mandataire (les siennes + celles déléguées) reste inférieur ou égal à 10 % des voix du syndicat |
| Pouvoir en blanc | Le syndic qui reçoit des mandats sans nom ne peut ni les conserver pour voter, ni les distribuer lui-même |
| Subdélégation | Possible sauf stipulation contraire du mandat (article 15-1 du décret du 17 mars 1967) |
Le plafond de trois pouvoirs et son exception des 10 % (issue de la réforme de la copropriété de 2019) se vérifient au moment du vote : un mandataire qui dépasse le plafond expose les résolutions votées à une action en annulation. Si plusieurs copropriétaires d'un même immeuble comptent donner pouvoir à la même personne de confiance, comptez les tantièmes avant l'assemblée.
Mandat libre ou instructions de vote : que choisir ?
Le pouvoir peut être donné en pleine confiance (« mandat libre » : le mandataire vote selon son appréciation, au fil des débats) ou assorti d'instructions de vote précises, résolution par résolution. Le mandat libre est adapté quand votre mandataire connaît le dossier et partage vos intérêts, par exemple un copropriétaire voisin qui suit les mêmes sujets. Les instructions s'imposent dès qu'un point de l'ordre du jour vous importe vraiment : gros travaux, changement de syndic, modification du règlement de copropriété.
Rédigez les instructions en reprenant la numérotation exacte des résolutions figurant dans la convocation : « résolution n° 4 : POUR ; résolution n° 7 : CONTRE ; autres résolutions : liberté de vote ». Sachez toutefois qu'à l'égard du syndicat, le vote émis par le mandataire reste valable même s'il trahit vos instructions : la sanction se joue entre vous et lui (responsabilité du mandataire, articles 1991 et suivants du code civil), pas sur la validité de la délibération. D'où l'intérêt de choisir un mandataire fiable et de garder une copie signée des instructions.
Ne signez jamais un pouvoir en blanc
Le pouvoir « en blanc », sans nom de mandataire, est le piège classique des AG : vous ne contrôlez ni qui votera avec vos tantièmes, ni dans quel sens. Depuis la réforme de 2019, le syndic qui reçoit des mandats sans indication de mandataire ne peut ni les conserver pour voter lui-même, ni les distribuer aux mandataires de son choix ; en pratique, ils sont remis en début de séance, souvent au président du conseil syndical, sans aucune garantie sur l'usage qui en sera fait. Désignez toujours nommément votre mandataire, et prévoyez au besoin un second nom en cas d'empêchement.
Vote par correspondance et visioconférence : les alternatives au pouvoir
Depuis la loi ELAN et l'ordonnance du 30 octobre 2019, le pouvoir n'est plus la seule façon de peser dans une AG sans y assister. L'article 17-1 A de la loi de 1965 permet à tout copropriétaire de voter par correspondance, avant l'assemblée, au moyen d'un formulaire réglementaire (fixé par arrêté) que le syndic doit joindre à la convocation. Le formulaire doit parvenir au syndic au plus tard trois jours francs avant l'assemblée. Ce canal officiel est gratuit et pratique pour les résolutions tranchées à l'avance ; sa limite est réelle : si une résolution est amendée en séance, le votant par correspondance qui avait voté pour est considéré comme défaillant pour cette résolution, alors qu'un mandataire présent peut suivre les débats et adapter le vote.
La participation par visioconférence est également possible si l'assemblée le permet (moyens techniques décidés par l'AG). En synthèse : pour exprimer un vote figé sur un ordre du jour simple, le vote par correspondance suffit ; pour défendre une position dans une AG disputée, faire entendre des arguments ou réagir aux amendements, le pouvoir donné à un mandataire de confiance reste l'outil le plus efficace.
Comment remplir votre pouvoir champ par champ
Toutes les informations demandées figurent sur la convocation à l'assemblée générale, que le syndic doit vous adresser au moins vingt et un jours avant la date de la réunion.
Vos lots et l'assemblée visée
Identifiez la copropriété par son nom et son adresse, et vos lots par leurs numéros (appartement, cave, parking) : ce sont eux qui portent vos tantièmes de vote. Visez précisément l'assemblée par sa date, son heure et son lieu, tels qu'ils figurent sur la convocation. Notre modèle étend le pouvoir à l'assemblée qui se tiendrait sur seconde convocation avec le même ordre du jour : sans cette mention, un report faute de quorum vous obligerait à refaire un pouvoir.
Le choix du mandataire
Désignez le mandataire par son nom, sa date de naissance et son adresse : une désignation précise coupe court à toute contestation d'identité en séance. Vérifiez qu'il n'est pas frappé d'une interdiction (aucun lien avec le syndic) et qu'il ne dépassera pas le plafond de cumul avec les pouvoirs d'autres copropriétaires. Le président du conseil syndical ou un copropriétaire actif de l'immeuble sont souvent les meilleurs choix : ils connaissent les dossiers et assistent de toute façon à l'assemblée.
Signature et remise
Imprimez le pouvoir, signez-le de façon manuscrite et remettez l'original à votre mandataire, qui le présentera à l'émargement de la feuille de présence ; joignez une copie de votre pièce d'identité si le syndic le demande. Si votre lot est en indivision ou détenu par une SCI, le pouvoir doit émaner du mandataire commun de l'indivision ou du gérant de la SCI. Le pouvoir est révocable jusqu'à l'assemblée : une révocation écrite adressée au mandataire (et au syndic pour information) suffit, et vous pouvez toujours vous présenter en personne, votre présence rendant le pouvoir caduc.
Pouvoirs irréguliers : un motif classique d'annulation d'AG
Les irrégularités de pouvoirs alimentent un contentieux abondant : mandataire cumulant plus de trois délégations au-delà des 10 %, pouvoir exercé par un proche du syndic, pouvoirs en blanc distribués par le gestionnaire, signature contestée. Tout copropriétaire opposant ou défaillant peut contester les décisions de l'assemblée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi de 1965), et l'irrégularité des mandats fait partie des moyens régulièrement retenus par les tribunaux.
- Avant l'AG : vérifiez que votre mandataire ne cumule pas trop de pouvoirs et conservez une copie signée du vôtre.
- Pendant l'AG : le bureau (président, scrutateurs) contrôle les pouvoirs à l'émargement ; toute réserve doit être portée au procès-verbal.
- Après l'AG : lisez le procès-verbal notifié par le syndic ; le délai de contestation de deux mois court à compter de cette notification, et seul un copropriétaire opposant ou défaillant peut agir.
- Contre un mandataire infidèle : le vote émis reste valable à l'égard du syndicat, mais le mandataire qui a violé vos instructions engage sa responsabilité contractuelle envers vous.
Références légales
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 22 (délégation du droit de vote à tout mandataire, plafond de trois délégations, exception lorsque le total des voix n'excède pas 10 % des voix du syndicat, interdictions frappant le syndic, ses préposés et leurs proches, sort des mandats sans indication de mandataire), article 17-1 A (vote par correspondance sur formulaire réglementaire), article 42 (contestation des décisions dans les deux mois de la notification du procès-verbal) ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 15-1 (subdélégation possible sauf stipulation contraire) ; code civil, articles 1984 et suivants (droit commun du mandat).
Questions fréquentes
Qui peut recevoir mon pouvoir pour l'assemblée générale, et qui ne le peut pas ?
Vous pouvez donner pouvoir à toute personne de votre choix, qu'elle soit ou non copropriétaire de l'immeuble : conjoint, enfant, ami, voisin copropriétaire, locataire, ou même un professionnel de confiance. La loi n'exige aucun lien avec la copropriété. En revanche, l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 interdit absolument de donner mandat au syndic, à ses préposés (les salariés du cabinet de gestion), ainsi qu'à leurs conjoints, partenaires de PACS, concubins, ascendants et descendants ; ces mêmes personnes ne peuvent pas non plus présider l'assemblée. Un pouvoir donné en violation de cette interdiction est nul et fragilise les résolutions votées. Vérifiez aussi le cumul : votre mandataire ne doit pas dépasser trois pouvoirs, sauf à rester sous 10 % des voix du syndicat.
Combien de pouvoirs une même personne peut-elle porter en AG de copropriété ?
Trois délégations de vote au maximum, en principe. L'article 22 de la loi de 1965 prévoit deux exceptions : un mandataire peut recevoir plus de trois délégations si le total des voix dont il dispose (les siennes s'il est copropriétaire, plus celles de ses mandants) n'excède pas 10 % des voix du syndicat ; et, dans les ensembles avec syndicats secondaires, s'il participe à l'AG d'un syndicat principal où tous ses mandants appartiennent au même syndicat secondaire. Le dépassement de ces plafonds est un moyen d'annulation régulièrement invoqué devant les tribunaux : si plusieurs voisins comptent donner pouvoir à la même personne, additionnez les tantièmes avant l'assemblée, la répartition figurant dans le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division.
Le formulaire de pouvoir joint à la convocation du syndic suffit-il, ou faut-il un modèle plus complet ?
Le formulaire joint à la convocation est parfaitement valable et gratuit : pour un mandat de pure confiance donné à un proche, il suffit, et nous vous le disons sans détour. Ses limites apparaissent dès que l'AG a des enjeux : il ne prévoit généralement ni instructions de vote résolution par résolution, ni le sort de la subdélégation, ni l'extension à l'assemblée tenue sur seconde convocation. Notre modèle formalise ces trois points, ce qui protège les deux parties : le mandataire sait exactement ce qu'il doit voter, et vous conservez une trace écrite opposable en cas de vote contraire à vos instructions. Quelle que soit la version utilisée, la règle d'or demeure : un mandataire désigné nommément, jamais de pouvoir en blanc.
Mon mandataire a voté à l'inverse de mes instructions : la décision de l'AG est-elle annulable ?
Non, en principe. À l'égard du syndicat des copropriétaires, le vote émis par un mandataire régulièrement désigné est valable même s'il méconnaît les instructions reçues : le tiers (ici l'assemblée) n'a pas à vérifier la conformité du vote au mandat interne. La violation des instructions se règle entre vous et le mandataire, sur le terrain de la responsabilité du mandat (articles 1991 et suivants du code civil) : vous pouvez lui demander réparation du préjudice causé, d'où l'importance de conserver un exemplaire signé du pouvoir avec les instructions écrites. La décision d'AG elle-même ne peut être contestée que pour les irrégularités qui lui sont propres (mandat donné à une personne interdite, dépassement du plafond de pouvoirs, défaut de convocation), dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, et uniquement par un copropriétaire opposant ou défaillant.
Puis-je plutôt voter par correspondance, et est-ce mieux qu'un pouvoir ?
Oui, c'est l'alternative officielle et gratuite : l'article 17-1 A de la loi de 1965 permet de voter par correspondance au moyen du formulaire réglementaire que le syndic doit joindre à chaque convocation ; il doit être reçu par le syndic au plus tard trois jours francs avant l'assemblée. Le vote par correspondance convient quand votre position est arrêtée et l'ordre du jour simple. Son inconvénient est structurel : vous votez à l'aveugle, avant les débats ; et si une résolution est amendée en cours d'assemblée, votre vote favorable ne compte plus, vous êtes traité comme défaillant pour cette résolution. Le pouvoir donné à un mandataire présent n'a pas cette faiblesse : il suit les discussions, entend les arguments et peut adapter le vote, dans le cadre de vos instructions. Pour une AG à enjeux (travaux importants, changement de syndic), le mandataire de confiance reste la meilleure option.